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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: Modifiche singolo di Wanda del 26/11/2003, 14:47
    Quesito: Egr. Dott. Di Meo,
    ho da sottoporle un quesito:
    il nostro condominio ha 5 piani coperti da un tetto. Il sottotetto è suddiviso in soffitte (non abitabili).
    Un proprietario ha acquistato da 2 anni un appartamento al 5° e ultimo piano, con sopra la sua soffitta.
    Ha effettuato dei lavori in corrispondenza della sua soffitta (dice con regolari autorizzazioni comunali, quindi del tutto "coperto") ed ha ricavato, unendoli al suo appartamento sottostante, una mansarda abitabile ed un terrazzo, eliminando così una parte del tetto, alterando il prospetto del palazzo, d'epoca, che ora appare dalla strada troncato, in corrispondenza del terrazzo privato.
    In assemblea è stata sollevata la questione affermando che i lavori, riguardando anche l'estetica del palazzo e il tetto che non è di proprietà esclusiva (come la sottostante soffitta), dovevano quantomeno essere sottoposti all'assemblea ed eventualmente approvati (forse all'unanimità?) e non solo all'amministratore (che non ha riferito nulla formalmente, ma solo verbalmente a qualche condomino).
    A questo punto, se l'autorizzazione comunale o dell’amministratore liberasse qualsiasi proprietario dell'ultimo piano da qualsiasi voce in capitolo sulle cose comuni da parte degli altri proprietari, chi ha comprato un appartamento in un palazzo "esteticamente" di certe fattezze, se ne ritrova in uno di tutt'altro aspetto.
    Essendo il palazzo d'epoca (non tutelato, credo), l'eliminazione di parte del tetto, coperto da tegole, ha fortemente alterato e disarmonizzato l’aspetto del palazzo.
    Spero di essere stata chiara.
    Potrebbe darci delucidazioni:
    1)sulle procedure adottate (solo “autorizzazione comunale”) e sulla loro competenza;
    2)sulla reale "forza" di detta autorizzazione comunale (che il proprietario ritiene da non spiegare perché “questioni private” e non si capisce se riferite alla fattibilità tecnica del progetto, o anche all'estetica);
    3)sulla voce in capitolo (anche a cose fatte) degli altri proprietari;
    4)sulla libertà totale del singolo di fatto (in forza della legge) di operare sull'aspetto architettonico (palazzo) e sulle parti comuni (tetto), e tacere tutti gli altri proprietari?
    Cosa si può pretendere in sede condominiale o come singoli proprietari, a livello di chiarimenti, eventuali opposizioni alle opere già realizzate, eventuali danni derivanti dal terrazzo alle parti sottostanti, per non subire, come proprietari, oltre al danno, la beffa?
    Grazie!
    • Re: Modifiche singolo di Ivano Di Meo del 01/12/2003, 10:59.
      Salve Sig.ra Wanda,

      Punto 1

      Per i lavoro deve esserci il progetto al comune approvato.

      Punto 2

      Deve esserci l'avallo assembleare per le parti comuni e per il decoro.

      Punto 3

      Si rientra nel decoro dell'edificio e parti comuni.

      Punto 4

      vedi sopra.

      Conviene interpellare l'autorita' giudiziaria in merito a tali lavori.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: spese tetto di merlino nunzio del 26/11/2003, 10:09
    Quesito: In un vecchio edificio ( piu' di 80 anni) ad un piano, abitiamo e siamo proprietari io a piano terra, l'altro al primo piano.Il proprietario del primo piano si lamenta per delle infiltraziono d'acqua dal tetto. Premesso che l'aria soprastante e' libera da vincoli burocratici, cioe' nessuno di noi due ne ha la proprieta', e che il tetto e' fatto con travi e assito di legno coperto da tegole, quindi non calpestabile, e' giusto, come egli sostiene, che le spese di riparazione vanno ripartite in parti uguali?
    • Re: spese tetto di Ivano Di Meo del 26/11/2003, 10:40.
      Salve Sig. Merlino,

      la parte e' in comune e pertanto in assenza di tabelle millesimali potreste dividere per grandezza di immobile.

      Mi tenga informato anche via Email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: conto correnre condominiale di rosita carlucci del 26/11/2003, 09:29
    Quesito: Desidero sapere se le spese per la tenuta del c/c condominiale si devono dividere in millesimi o per il numero di condomini.

    Grazie infinite
    • Re: conto correnre condominiale di Ivano Di Meo del 26/11/2003, 10:39.
      Salve Sig.ra Rosita,

      in genere si usa la tebella A generale, comunque se approvato potete dividerla anche a n. di condomini.

      Mi tenga informato anche via Email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: ripartizione spese di Enrico Ferrero del 25/11/2003, 18:18
    Quesito: Gent.mo dr. Di Meo, sono comproprietario al 50% di un piccolo alloggio al mare. Nella lettera di convocazione per l'assemblea annuale l'amministratore pone all'odg la richiesta di un condomino (proprietario di oltre 250 mmi) di modificare la ripartizione delle spese a partire dal 2004 non più in base ai millesimi ma in base alle unità immobiliari. Alla lettera è allegato un parere di uno studio legale che sosterrebbe la validità di una tale modifica anche solo votata dalla maggioranza dei millesimi in assemblea. Le chiedo: chi deve pagare il parere del legale se nella precedente assemblea nessuno l'aveva richiesto? visto che il parere è stato chiesto dall'amministratore su pressione del condomino suddetto devono pagarlo loro? e inoltre, una siffatta delibera sarebbe valida o nulla, se approvata con la semplice maggioranza millesimale anzichè all'unanimità? se la delibera fosse nulla è il caso di portare in assemblea una diffida nei confronti dell'amministratore perché non vi dia esecuzione, addebitandogli ogni successiva spesa connessa all'adozione della delibera nulla? infine, io sono comproprietario al 50% con mio fratello che abita a 300 km da casa mia, tutti gli anni l'amministratore invia la convocazione a mio fratello e a me no, la convocazione è legittima? Grazie fin d'ora per l'attenzione prestatami
    • Re: ripartizione spese di Ivano Di Meo del 26/11/2003, 10:37.
      Salve Sig. Enrico,

      Punto1

      Chi ha richiesto il parere.

      Punto 2

      Nulla.

      punto 3

      Deve inviare comunicazione ad entrambe e tra di voi deciderete chi presenziera' all'assemblea per il voto.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Infiltrazioni d'acqua di Orazio Di Giovanni del 25/11/2003, 18:04
    Quesito: Gentilissimo Signor Ivano Di Meo
    Abito in un condominio di 10 appartamenti, il piano terra è occupato dai garages condominiali, mentre il locale seminterrato è adibito a magazzino ed è di proprietà di un solo condomino. Vorrei sapere come si chiama la parte del soffitto che esce fuori dal perimetro del fabbricato, e se in caso di infiltrazioni d'acqua,proveniente da quella parte di soffitto, a chi spetta ripararla? Le riparazioni vanno calcolate come per il lastrico solare o diversamente? GRAZIE.-
    • Re: Infiltrazioni d'acqua di Ivano Di Meo del 26/11/2003, 10:34.
      Salve Sig. Orazio,

      non intendo bene la sua richiesta comunque se la parte eccedente e' condominiale il condominio stesso e' interessato.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Ristorannte sotto casa di Max del 25/11/2003, 15:57
    Quesito: Buon giorno.
    Vivo al primo piano (dopo piano ammezzato) di una palazzina del centro
    storico di Palermo.

    Il piano terra ed il relativo ammezzato sono di proprietà della stessa
    persona e sono due unità immobiliari differenti con diversa destinazione
    d'uso stabilita dal regolamento condominiale : ad esclusivo uso di civile
    abitazione il locale ammezzato ed ad uso commerciale il piano terra.

    Il suddetto proprietario ha poi collegato il locale ammezzato con quello al
    piano terra tramite una scala interna, realizzando così un unico ambiente
    (non credo abbia per questo avuto alcuna autorizzazione !). Dopo aver
    ottenuto una licenza commerciale di "tipo C" ha aperto un ristorante, pub,
    wine bar con tavoli al piano ammezzato per il ristorante.
    Ha anche collocato la cucina al piano terra con una cappa che sfiata
    all'esterno per mezzo di un filtro posto sulla finestra del locale ammezzato.

    Il mio appartamento ha solo due affacciate sulla via principale che si
    trovano immediatamente sopra il locale ammezzato così che tutti gli odori
    provenienti dalla cappa della cucina entrano in casa mia. E' ovvio che non
    posso tenere chiuse le aperture perchè non riuscirei ad areare in alcun modo
    la casa ed è altresì ovvio che se tengo le imposte aperte, la casa diventa
    una succursale della cucina del locale.
    Purtroppo non è possibile prevedere alcuna canna fumaria perchè il centro
    storico non ne ha permesso al locale l'installazione.

    Cosa posso fare ?
    Legalmente è possibile impedire che gli odori sgradevoli mi arrivino in casa
    ? Se si come ?

    Vorrei anche precisare che esiste un articolo del nostro regolamento
    condominiale che vieta ai condomini la produzione di fumi anche in presenza
    di autorizzazione comunale, ma i cattivi odori rientrano in tale caso ?

    Vorrei tanto che qualcuno mi suggerisse gentilmente cosa fare e come
    procedere.

    Grazie
    • Re: Ristorannte sotto casa di Ivano Di Meo del 26/11/2003, 10:32.
      Salve Sig. Max,

      interessi il comune di tale situazione.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Riscaldamento di Elio del 25/11/2003, 09:02
    Quesito: Gentile amministratore, abito in un condominio di 300 appartamenti, il cui attuale gestore/amministratore è una cooperativa. Molti condomini si lamentano del fatto che in casa c'è freddo, la temperatura infatti non raggiunge i 18°.
    Le risposte sono sempre le stesse:
    - nessuno si è mai lamentato;
    - cambiate i caloriferi (questo perchè alcuni condomini hanno cambiato i radiatori esistenti in luogo di nuovi caloriferi in alluminio - guarda caso chi cambia i caloriferi è una società il cui amministratore delegato è/era il presidente della cooperativa).

    Cosa si può fare per avere la giusta temperatura in casa, senza dovermi sobbarcare la spesa dei caloriferi?
    • Re: Riscaldamento di Ivano Di Meo del 26/11/2003, 10:30.
      Salve Sig. Elio,

      interessate un tecnico di impianto per verificare la funzionalita' del sistema di riscaldamento.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Passo carraio di Aron Levis del 24/11/2003, 23:19
    Quesito: Ho acquistato casa in un condominio di nuova costruzione.Attualmente non e' stata ancora fatta la riunione condominiale con il deposito ed esposizione del regolamento condominiale.La casa ha un passo carraio che serve per traslochi, ambulanze, pompieri ecc ecc.Questo passo carraio e' fatto di autobloccanti che ovviamente poggeranno su una soletta di cemento. In questi giorni il via vai di furgoncini per i condomini che si insedieranno negli alloggi, ha provocato un evidente avvallamento di buona parte di questa pavimentazione.Sicuramente cio' e' successo a causa di una cattiva posa degli autobloccanti.Da voi vorrei sapere di chi e' la responsabilita' e chi si deve fare carico delle spese per la risistemazione.


    Grazie Aron
    • Re: Passo carraio di Ivano Di Meo del 26/11/2003, 10:28.
      Salve Sig. Aron,

      dalla ditta costruttrice.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: ripartizione spesa di mario del 24/11/2003, 21:03
    Quesito: nel mio condominio si sta procedendo alla richiesta del certificato prevenzione incendi, in quanto ci sono 15 box. la spesa è stat ripartita in base alla tabella millesimale di proprietà tra tutti i condomini, anche tra chi non possiede box. non condivido questa ripartixione, cosa devo fare? ringrazio per la risposta.
    • Re: ripartizione spesa di Ivano Di Meo del 26/11/2003, 10:27.
      Salve Sig. Mario,

      se tale spesa coinvolge solo i Box i proprietari dei medesimi devono accollarsi la spesa.

      Se vi siano altre parti in comune, tutto il condominio.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: antenne telefonia su terrazzo di Pia del 24/11/2003, 17:00
    Quesito: Salve. Una azienda di telefonia mobile ha contattato l'amministratore del condominio (14 appartamenti) dove abito (proprietaria) per installare delle antenne sul terrazzo condominiale. Io e la mia vicina siamo contrarie e perciò chiedo: basta la maggioranza o ci vuole l'unanimità visto che noi non potremmo più utilizzare un bene comune? Ci preoccupa molto la nostra salute. La ringrazio anticipatamente.
    e-mail medalo@libero.it
    • Re: antenne telefonia su terrazzo di Ivano Di Meo del 26/11/2003, 10:25.
      Salve Sig.ra Pia,

      purtroppo la maggioranza di legge.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

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