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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: Diritto di servitù da pagare? di Stefano di Bologna del 05/12/2003, 14:50
    Quesito: Sono propretario da circa due anni di un immobile posizionato come villetta a schiera in una vecchia corte, la corte praticamente a ferro di cavallo e costituita da vari appartamenti e da due unita celo/terra indipendenti con annesso giardino privato appoggiate allo stabile condominiale, finalmente dopo varie peripezzie siamo arrivati al momento topico delle tabelle millesimali, e qui cominciano i broblemi. L'idea del tecnico era di dividere praticamente le due villette dal corpo unico (che ha al suo interno tre scale d'ingresso), e qui tutti d'accordo. Anche con insistenza i condomini, io in testa abbiamo però evidenziato all'Amministratore che esiste una corte comune (costituita da un viale di passaggio ed una strada di transito e parcheggio a servizio del condominio) che deve essere gestita da una tabella millesimale ma c'è un problema: la vecchia proprietà al momento della vendita ci ha dato la servitù di passaggio su un tratto di terreno (poi trasformato in viale di passaggio) con l'obbligo di manutenzione a nostro carico, inoltre ha mantenuto il diritto di costruire in una zona delimitata proprio dal vialetto di passaggio condominiale, il viale con servitù e naturalmente la strada con zona parcheggio.
    Adesso sono stati costruiti n°6 garage in questo lotto, 3 con accesso dal viale con servitù, 3 con accesso dalla strada idonea al parcheggio, Se in ogni caso sia per raggiungere la strada dove parcheggiare o entrare in uno dei 6 garage si deve passare sempre in una zona condominiale le mie domande sono:
    - Deve la vecchia proprietà partecipare alle spese di sistemazione delle aree condominiali (parti esterne comuni vialetti), anche se è proprietaria solo dei garage?
    - Deve la vecchia proprietà partecipare con il condominio alla sistemazione del vialetto con servitù come proprietaria dei Garage anche se sul rogito è specificato che le spese di manutenzione non sono a carico della proprietà del viale soggetto a servitù?
    Spero di essere stato chiaro (ma come si capisce è comunque una cosa al quanto strana) ringrazio anticipatamente Stefano da Bologna
    • Re: Diritto di servitù da pagare? di Ivano Di Meo del 10/12/2003, 15:15.
      Punto 1

      No.

      Punto 2

      No.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Deturpamento Facciata di Simone Betti del 05/12/2003, 12:13
    Quesito: Gentile amministratore,
    vorrei un chiarimento sul precedente quesito che le inoltro.
    Dal deturpamento della facciata io sono danneggiato visto che influisce sul valore dell'immobile.
    L'articolo 1120 del CC prevede per le innovazioni l'unanimità dei condomini.

    Come mai non posso oppormi, visto che sono danneggiato, e comunque esistono soluzioni alternative al passaggio esterno della tubatura?

    p.s. da un sopralluogo con il DL e l'amministratore è emerso chiaramente come la scelta del passaggio del tubo in facciata è solo una scelta per risparmiare sui costi di interramento della tubatura.


    Titolo: deturpamento facciata di simone betti del 22/11/2003, 14:30
    Quesito: Abito in un condominio di 4 appartamenti.
    Senza chiedermi niente gli altri 3 proprietari hanno passato esternamente alla facciata principale del palazzo un tubo per il gas.
    posso oppormi a tale decisione arbitraria,anche se sono in minoraza ?
    Come devo fare per impedire che proseguano i lavori ?

    Grazie

    Re: deturpamento facciata di Ivano Di Meo del 24/11/2003, 12:57.
    Salve Sig. Simone,

    Deve rivolgersi all'autorita' giudiziaria sempreche l'assemblea con delibera approvi tale passaggio.



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    L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

    Ivano Di Meo
    • Re: Deturpamento Facciata di Ivano Di Meo del 09/12/2003, 10:29.
      Salve Sig. Simone,

      l'art. 1120 cc

      Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (1) (2). L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

      Se vi e' un'alternativa a tali lavori deve essere esguita per evitare il deturpamento dell'immobile.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: la cantina da abitare di maria cristina saliola del 04/12/2003, 15:51
    Quesito: La volevo innanzitutto ringraziare per i suoi preziosi pareri e quindi porgerle anche il mio quesito in materia condominiale:
    Abito in un palazzo di 10 unita' abitative in Roma.
    La cooperativa che costrui' il palazzo lascio' al piano terra ed al locale semi-interrato alcuni vani che destino' - inglobandoli anche nei millesimi - a cantine. Uno dei proprietari, possedendo una cantina di circa 30 mq. al piano terreno, ha venduto separatamente a diversi acquirenti l'appartamento e la cantina. Prima di cio' ha pero' presentato ed ottenuto dal Comune di Roma il condono edilizio per far diventare la cantina un appartamento (senza peraltro avere gli allacciamenti di acqua e impianto fognario). I proprietari di tale immobile si sono succeduti nel tempo in quanto il condominio ha sempre negato ai malcapitati il consenso di allacciarsi agli impianti.
    Le mie domande sono:
    1) possiamo continuare ad opporci a che il locale diventi a tutti gli effetti un'abitazione?
    2) E' vero che i condomini di 10 unita' abitative possiedono alcuni "privilegi" , quali ?
    3) poiche' i posti macchina sono in un locale condominiale indiviso ,puo' il nuovo condomino rinunciarvi per iscritto o ne avra' comunque il diritto?
    Mi scusi ... e grazie in anticipo
    • Re: la cantina da abitare di Ivano Di Meo del 05/12/2003, 10:16.
      Salve Sig.ra Maria,

      Punto 1

      Non ne vedo la motivazione, comunque avendo l'autorizzazione comunale il condomino puo' a sue spese allacciarsi ai servizi. Questo naturalmente senza compromettere la stabilita, l'estetica ecc. dell'edificio.

      Punto 2

      Che tipo di privileggi si riferisce?

      Punto 3

      Puo' per iscritto, davanti ad un notaio, rinunciarvi oppure no.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Spese Amministratore di Antonino Cunsolo del 04/12/2003, 14:57
    Quesito: Gentile Dott. Di Meo
    grazie per la sua celere risposta riguardo le spese dell'Amministratore( a chi sono dovute tra il locatore e conduttore). La mia e-mail è
    drydog@inwind.it per l'invio degli articoli del Codice Civile che lo disciplina.
    Grazie infinite per la gradita risposta.
    • Re: Spese Amministratore di Ivano Di Meo del 05/12/2003, 10:10.
      Prego.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Creazione di un condominio di maria marconcini del 04/12/2003, 14:02
    Quesito: Sono socia di una Società Cooperativa Edilizia a.r.l. che ha come scopo sociale la costruzione di 107 villette. In comune le case avranno delle strade private, l’illuminazione delle strade, un pozzo di acqua e le tubature fognarie sottostanti le strade private.
    La Cooperativa ha ultimato le costruzioni e chiederà ai soci di costituire in alternativa un condominio o un consorzio per la gestione delle cose comuni.
    Qual’è la soluzione ottimale e meno onerosa?
    Inoltre, esistono delle norme di legge che obbligano la costituzione di un condominio o di un consorzio per la gestione delle cose in comune?

    Grazie mille
    • Re: Creazione di un condominio di Ivano Di Meo del 05/12/2003, 10:09.
      Salve Sig.ra Maria,

      per l'art 1129 siete obbligati per legge alla costituzione di un condominio.
      Tale soluzione e' meno onerosa rispetto ad un consorzio e se le puo' tornare utile mi indichi la citta'/provincia dal quale scrive e le potro' indicare un professionista per un eventuale mandato.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Spese straordinaria manutenzio di gianni del 04/12/2003, 13:21
    Quesito: Nel novembre 2002 nel nostro condominio è stata indetta una assemblea straordinaria per effettuare delle opere di straordinaria manutenzione: sistemazione tetto, tinteggiatura.
    In tale assemblea, presenti TUTTI i proprietari, è stato deliberato, sulla base di preventivi, il costo globale e quindi la quota di spesa per ogni proprietario sulla base dei millesimi di competenza.
    Nella stessa riunione è stato deliberato che:
    - se la spesa definitiva avesse superato il preventivo deliberato sarebbero stati richiesti immediatamente i soldi mancanti.
    - se la spesa definitiva fosse stata inferiore alla somma preventivata i soldi rimasti non sarebbero stati restituiti ma sarebbero stati utilizzati per ulteriori lavori sucessivi.
    I lavori sono stati ultimati e a conti fatti sono rimasti dei soldi che, come deliberato, sono stati accantonati.
    Tra la delibera e la fine dei lavori un proprietario ha venduto il suo appartamento. (rogito effettuato qualche giorno fa)
    Oggi questo proprietario avanza la pretesa di volere indietro i suoi soldi non spesi dato che, non essendo più proprietario, non sono di sua competenza i successivi lavori che verranno fatti con i soldi che sono rimasti.
    Desiderei un parere per sapere:
    - ha ragione il proprietario oppure vale quanto stabilito dall'assemblea?
    - se ha ragione il proprietario ed il nuovo proprietario non ne vuole sapere di reintegrare la somma al condominio, cosa fare?
    Ringrazio anticipatamente.
    • Re: Spese straordinaria manutenzio di Ivano Di Meo del 05/12/2003, 10:05.
      Salve Sig. Gianni,

      le strade da seguire sono molte, ma credo che sia meglio riconsegnare la parte dovuta al vecchio proprietario ed il nuovo, in caso di nuovi lavori non conteggiarlo in questo fondo cassa per anticipo spese.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Spese Luce Scale ed Interrato di Trevisan Luciano del 04/12/2003, 12:18
    Quesito: Gentile amministratore, premetto che abito in un condominio di 12 unità e siamo tutti proprietari.
    Attualmente disponiamo solo di millesimi di proprietà e millesimi pulizia scale.
    Volevo sapere, ai fini della ripartizone spese di illuminazione scale ed interrato (Attenzione!Esiste solo un contatore) quali millesimi si devono utilizzare nel calcolo per la riparzione della quota. Tenga presente che, quando un condomino accende la luce nel vano scale quest'ultima resta accesa per il tempo stabilito e nulla a che vedere se il condomino abita al piano terra o al terzo.
    Bisogna considerare poi che nel condominio ci sono appartamenti piccoli dove in ognuno di questi vive 1 persona, altri più grandi in cui vivono famiglie.
    Inoltre i condomini non sono disposti ad affrontare una spesa per la determinazione di nuovi millesimi.
    Cordialità.
    • Re: Spese Luce Scale ed Interrato di Ivano Di Meo del 05/12/2003, 10:02.
      Salve Sig. Luciano,

      Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

      Le consiglio di utilizzare la Tab. A ( Millesimi di proprieta' ) generalmente usata.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: porte interne appartamento di Gianni del 03/12/2003, 16:13
    Quesito: Gentile Dottore,
    vorrei spostare la porta di ingresso della mia cucina di circa 80 cm. è situata su una parete non portante e rimarrebbe sulla stessa parete.
    A tal proposito, quali comiunicazioni e/o autorizzazioni occorrono per l'amministratore (o condominio) e Comune?
    Tempo addietro mi pareva di aver letto una lista di opere con le autorizzazioni richieste per legge (DIA, CONCESSIONI EDILIZIE, ECC.) e per quanto riguarda lo spostamento di porte o la realizzazione di nuove internamente all'appartamento, non occorressero autorizzazioni particolari.
    E' vero o ricordo male?
    Se sbagliassi, qual'è la procedura da seguire?
    Grazie infinite per la gradita risposta.
    Saluti.
    • Re: porte interne appartamento di Ivano Di Meo del 04/12/2003, 10:34.
      Salve Sig. Gianni,

      visto che il muro non e' portante lei puo' fare la modifica avendo l'accortezza di avvertire l'amministrazione/Condomini dei lavori da eseguire per l'eventuale disagio dei rumori.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: pertinenze condominiali di smith gabriella del 03/12/2003, 15:59
    Quesito: La mia domanda è come si stabilisce se una spesa è condominiale oppure no?
    Es. Il condominio in cui vivo è composto da 13 villette a schiera con entrata comune, sia pedonale che per accedere ai box, e 1 appartamento. 7 villette confinano con proprietà private,le restanti 6 villette e l'appartamento confinano con la strada
    Il costruttore ha installato delle luci esterne per illuminare il viale d'accesso solo sul lato confinante con la strada. Ora, noi vorremmo mettere dei pali anche sul lato interno, appoggiandoci per forza di cose sul muro perimetrale. I condomini che confinano con la strada e che quindi godono di queste illuminazione stradale privata anche nella propria proprietà, dicono che loro non avrebbero nessuna utilità nell'installare queste luci nel lato interno e quindi non vogliono partecipare alla spesa.
    Chi ha ragione? apparte il codice civile che stabilisce vagamente alcune cose c'è un testo che stabisca in modo inequivoco tutte le pertinenze?
    La ringrazio anticipatamente e spero di essermi spiegata bene.
    • Re: pertinenze condominiali di Ivano Di Meo del 04/12/2003, 10:32.
      e art.
      Art. 1136 (Costituzione dell'Assemblea e validità delle deliberazioni)
      L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
      Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (1) (2). L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.



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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo
    • Re: pertinenze condominiali di Ivano Di Meo del 04/12/2003, 10:31.
      Salve Sig.ra Gabriella,

      i lavori sono riferiti alle parti comuni e pertanto sono condominiali. La delibera va votata secondo l'art.
      Art. 1120 (Innovazioni)
      I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1) (2). Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
      (1) Si veda il comma 5 dell'art. 26 della L. 9 gennaio 1991, n. 10, recante norme per l'attuazione del piano energetico nazionale, di cui si riporta il testo: "Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento, in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli artt. 1120 e 1136 del codice civile".
      (2) A norma del comma 2 dell'art. 30 della L. 5 agosto 1978, n. 457, recante norme per l'edilizia residenziale, come aggiunto dall'art. 15 della L. 17 febbraio 1992, n. 179, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. La medesima norma dispone, altresì, che se viene approvato dalla regione ed ammesso al finanziamento pubblico il risanamento delle parti comuni dell'edificio, tutti i proprietari sono obbligati a concorrere alle spese necessarie in rapporto ai millesimi di proprietà loro attribuiti; in caso di rifiuto, la deliberazione del riparto della spesa è titolo esecutivo per l'ottenimento delle somme da recuperare.

  • Titolo: Amministratore inadempiente di Valentina del 03/12/2003, 15:27
    Quesito: Vivo in un condominio in cui per varie ragioni si sono rotte due porte automatich edi accesso e uscita dalla zona garage e per le quali l'amministratrice di condominio dovrebbe provvedere alla riparazione/sostituzione ma a distanza di 7 mesi per la prima e 3 mesi per la seconda tali riparazione non sono state ancore effettuate. Il fatto che tali porte non si chiudano mette anche in condizioni di non sicurezza anche l'immobile in quanto si ha libero accesso alle scale interne del palazzo e comunque estranei potrebbero riunirsi all'interno (ci è capitato ad esempio di trovare all'interno della zona garage dei ragazzi non del palazzo). Chiaramente tutti noi abbiamo sollecitato l'intervento ma giustiifcandosi in vari modi (indisponibilità delll'elettricista, amncanza del fabbro...) è passato il tempo di cui sopra senza aver riparato il guasto. Come possono i condomini difendersi da l'inadempienza dell'amministratore al di là di non rinnovare il contratto per l'anno successivo? Quello che a noi interessa è mettere in sicurezza il palazzo prima possibile.

    La ringrazio per la risposta
    • Re: Amministratore inadempiente di Ivano Di Meo del 04/12/2003, 10:27.
      Salve Sig.ra Valentina,

      nominate un direttore dei lavori anche interno al condominio. Se la delibera di attuazione lavori contiene Ditta/Modi e Tempi esecutivi/Ripartizione spesa approvate potete iniziare l'opera e l'amministratore non puo' opporsi.

      Se puo' esserle di utilita' mi indichi la citta'/provincia dal quale mi scrive e le potro' indicare un professionista del settore.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

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