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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: Giardino Condominiale di De Cesare carlo del 28/07/2003, 22:30
    Quesito: Gentilissimo Dottore,
    vengo subito al dunque, abito in uno stabile di 6 appartamenti con un giardino all'entrata dello stesso.Per la sua manutenzione se ne occupa l'inquilino del primo piano che da un giorno all'altro ha pensato bene di segare completamente una piccola magnolia posta all'entrata con la semplice scusa che era ormai secca (cosa non vera)e mettendo al suo posto un vaso di margherite.
    Domanda...ma se il giardino e' condominiale non dovevo essere avvertito della cosa?E non si doveva scegliere di comune accordo con gli altri condomini (tutti presi alla sprovvista)che cosa mettere al posto della magnolia?In sede di assemblea condominiale posso far valere che diritti?Posso chiedere il ripristino di un nouvo albero a spese del Boscaiolo abusivo?
    La ringrazio anticipatamente

    la mia e-mail decesare_carlo@libero.it
    • Re: Giardino Condominiale di Ivano Di Meo del 29/07/2003, 11:13.
      Salve Sig. Carlo,

      lei ha detto una verita' molto importante, ovvero il fatto che il giardino essendo condominiale e' soggetto a delibera assembleare per spese straordinarie ( vedi un cambio di piante ecc. ).

      Veda se nel regolamento di condominio/delibera assebleare vi sia traccia di spese autorizzate per un minimale da utilizzare per acquistare nuove piante da sostituire nel giardino.
      Le spese, se autorizzate devono essere fatte dall'amministratore condominiale, dato che il giardiniere in esame non ha mandato approvato di manutenzione del verde.

      Tutte le spese devono far parte del computo di fine anno.

      Mi tenga informato anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it

      Saluti

      L'Amministratore

      Ivano Di Meo

      ===Consulente di Roma e Provincia===

  • Titolo: Spese cancelleria e telefono di Luciano del 28/07/2003, 17:41
    Quesito: Gent.mo Dott.re
    vorrei sapere se le spese telefoniche effettuate dall'amministratore di condominio vengono messe nella voce spese di cancelleria o devono essere messe in una voce a parte quando questi presenta il rendiconto annuale.
    Le spese di cancelleria (penne, carta, francobolli,etc) devono essere fatturate? Cioè voglio dire se l'amministratore è tenuto ad avere le fatture della cancelleria che compra e se un condomino può chiedere di vederle o se legalemnte le deve avere lo stesso in caso di ispezioni da parte della Finanza.
    • Re: Spese cancelleria e telefono di Ivano Di Meo del 28/07/2003, 17:56.
      Salve Sig. Luciano,

      tutte le spese che l'amministratore di condominio effettua devono essere riscontrate da fattura/scontrino fiscale che saranno parte integrante all'atto del rendiconto di fine anno.
      Le spese telefoniche non fanno parte della cancelleria ma della spesa di gestione condominiale.
      ( vedi chiamate verso condomini - consiglieri condominiali - enti erogatori di servizi - ditte di manutenzione condominiale - ecc. )

      Mi tenga informato anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it

      L'Amministratore

      Ivano Di Meo

      ===Consulente in Roma e Provincia===

  • Titolo: manutenzioni ordinarie di g. Fanti del 26/07/2003, 07:14
    Quesito: sono un tuo collega
    puoi darmi un riferimento di una sentenza od altro che mi aiuti ad individuare, con più precisione il disposto dell'art. 1609 del CC
    grazie
    gallaplacidia@tin.it
    • Re: manutenzioni ordinarie di Ivano Di Meo del 28/07/2003, 17:50.
      Salve Sig. Fanti,

      art. 1609 c.c.: Indica le riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore: sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

      Con riguardo alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, la pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli artt. 1576 e 1609 c.c., impone al conduttore l'obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria relativa agli impianti ed alle attrezzature particolari (nella specie si trattava di locale ad uso autorimessa ed officina), restando a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie, non incorre nella sanzione di nullità stabilita dall'art. 79, primo comma, della l. n. 392 del 1978, atteso che la disciplina delle suddette locazioni non contempla anche l'art. 23 di tale legge in tema di riparazioni straordinarie, né la predeterminazione legale di limiti massimi del canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale dell'onere economico delle spese di manutenzione.
      * Cass. civ., sez. III, 15 marzo 1989, 1303, Srl Samegep c. Inpdai, in Arch. loc. e cond. 1989, 250.

      Mi tenga informato anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it

      Saluti

      L'Amministratore

      Ivano Di Meo

      ===Studio di Roma===

  • Titolo: Ripartiz. in caso di vendita di Renato Balestrello del 25/07/2003, 14:56
    Quesito: Gentile Dr. Di Meo,
    innanzitutto complimenti per il servizio.

    Il quesito che voglio porLe è il seguente:

    L'anno scorso ho ceduto un'appartamento, precisamente in data 6/6/2002. L'appartamento era vuoto e il riscaldamento sigillato (il regolamento condominiale prevede che, in questo caso, le spese per il riscaldamento vengono addebitate al 50%).

    Quando l'amministratore ha suddiviso le competenze tra il vecchio proprietario (io dal 01/09/2001 al 06/06/2002) e il nuovo (dal 07/06/2002 al 31/08/2002) ha conteggiato i costi della quota dovuta per le spese di riscaldamento interamente a carico mio, penso perchè il mio periodo di possesso coincide con il periodo di accensione del riscaldamento centralizzato.

    Tuttavia, essendo nel mio caso il riscaldamento sigillato, tale onere mi sembra di fatto imputabile al semplice fatto di possedere l'appartamento e non all'utilizzo del servizio di riscaldamento; mi domando pertanto se tale onere non vada suddiviso in base a giorni di possesso e non imputato interamente a me.

    La ringrazio anticipatamente dell'eventuale risposta.

    Grazie, buon lavoro e ancora complimenti!

    Renato Balestrello
    • Re: Ripartiz. in caso di vendita di Ivano Di Meo del 25/07/2003, 15:34.
      Salve Sig. Renato,

      se non intendo male Lei era proprietario dell'immobile dal 01/09/2001 al 06/06/2002 dichiarandolo venduto dal 07/06/2002 ( data dichiarata nel rogito ).

      Ora a prescindere dalla riduzione di canone per il riscaldamento, le spese sono a suo carico fino alla data di cessione dell'immobile, sempre riportata sul contratto notarile di rogito.

      Pertanto l'amministratore deve richiedere le spese del riscaldamento dal 07/06/2002 al 31/08/2002 al nuovo proprietario.

      Mi tenga informato sugli eventi anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it

      Saluti

      L'Amministratore

      Ivano Di Meo

      ===Consulente di Roma===

  • Titolo: RIPARTIZIONI SPESE di ROBERTO BRANCACCIO del 25/07/2003, 09:26
    Quesito: Titolo: "ripartizioni spese" di roberto brancaccio del 25/07/2003, 09:24

    un piccolo corpo di fabbrica di un solo piano che possiede un attraversamento centrale condominiale ha subito dei danni strutturali (cedimento delle fondazioni) alle parti comuni nella zona di fabbricato a sinistra dell'attraversamento.
    Le spese di ristrutturazione devono essere pagate da tutti i condomini (proprietari della zona di fabbricato a sinistra e a destra dell'attraversamento e del proprietario della terrazza a copertura dell'intero corpo di fabbrica) considerato che esiste uuna sola tabella millesimale, oppure competono solo ai proprietari della zona di fabbricato a sinistra ?

    INDIRIZZO E-MAIL : RBRANC@TIN.IT
    • Re: RIPARTIZIONI SPESE di Ivano Di Meo del 25/07/2003, 10:28.
      Salve Sig. Roberto,

      il corpo di fabbrica e' condominiale o privato?

      Saluti

      Ivano Di MEo

      ===Studio di Roma===

  • Titolo: ripartizioni spese di roberto brancaccio del 25/07/2003, 09:24
    Quesito: un piccolo corpo di fabbrica di un solo piano che possiede un attraversamento centrale condominiale ha subito dei danni strutturali (cedimento delle fondazioni) alle parti comuni nella zona di fabbricato a sinistra dell'attraversamento.
    Le spese di ristrutturazione devono essere pagate da tutti i condomini (proprietari della zona di fabbricato a sinistra e a destra dell'attraversamento e del proprietario della terrazza a copertura dell'intero corpo di fabbrica) considerato che esiste uuna sola tabella millesimale, oppure competono solo ai proprietari della zona di fabbricato a sinistra ?

  • Titolo: Terreno attiguo al fabbricato di Esposito Tommaso del 24/07/2003, 14:50
    Quesito: Il fabbricato dove abito è oggetto di sanatoria edilizia (724/94 ed è stato ultimato nel febbraio 86 da un costruttore privato che ha realizzato 14 appartamenti. A gennaio 1997 abbiamo effettuato il rogito notarile (tutti quanti) perchè abbiamo provveduto al pagamento per intero sia degli oneri di concessione si quelli di oblazione.
    Il 3 luglio scorso il condominio intero si è visto notificare un intimazione al pagamento delle spese di processo (in contumacia) nonchè al terrazzamento del terreno di proprietà altrui.
    Ebbene per la ripartizione delle spese, l'Amministratore ha ritenuto opportuno ripartire le quote per tabelle millesimali. In assemblea ho contestato tale ripartizione poichè, ritengo, che le stesse vadano divise in parti uguali tra i condomini per due motivi:
    1 - la costruzione non l'abbiamo fatto noi;
    2 - non si tratta di ripartire quote inerenti a spese di fabbricato e/o parti di esse intese come condominiali. Siamo stati condannati sì, ma del tutto ignari di una situazione che purtroppo siamo venuti a conoscenza qualche anno prima e non siamo stati assistiti nel modo migliore.
    Le chiedo: E' corretta la ripartizione per tabelle millesimali. Grazie tanto.

    uzicu@libero.it
    • Re: Terreno attiguo al fabbricato di Ivano Di Meo del 25/07/2003, 09:03.
      Salve Sig. Esposito,

      le consiglio di porre il caso all'intera assemblea per deliberare in merito.
      L'amministratore e' tenuto a porre in esame la ripartizione delle spese in ambito assembleare.

      Mi tenga informato anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it

      Saluti

      Ivano Di Meo
      ===Studio di Roma===

  • Titolo: Amministratore fantasma di Amerio Luca del 24/07/2003, 12:27
    Quesito: Buon giorno, Le scrivo per chiedere se è possibile rivalersi in qualche modo verso l'amministratore del condominio in cui vivo; le spiego la situazione:
    Io vivo in un condominio della città di Torino, l'amministratore è un condomino che a causa del suo lavoro, è preside di un istuto del meridione, è sovente assente dalla nostra città, anche per lunghi periodi (più di 20 gg).
    Come disponibilità d'ufficio ha dato solo un'ora la settimana e sovente non è presente nemmeno a quella !!!
    Può una persona nelle sue condizioni amministrare?
    Premetto che in sua vece non opera nessuno durante i periodi di assenza!!!
    Noi condomini possiamo in qualche modo protestare e magari anche revocargli la nomina?
    Grazie per la sua cortese risposta.
    Amerio Luca
    • Re: Amministratore fantasma di Ivano Di Meo del 25/07/2003, 09:08.
      Salve Sig. Luca,
      il mandato amministrativo e' fondato sulla fiducia che l'assemblea ripone su quella persona.

      L'amministratore puo' essere rimosso in via giudiziaria per gravi motivi attinenti il suo operato.

      Potreste rimuoverlo anche senza giusta causa ma correreste il rischio di dover pagare le mensilita' non godute e un indennizzo per lesa professionalita'.

      Se, pertanto sussistono motivi di gravi irregolarita', comprovate, agisca per via giudiziale altrimenti nella prossima riunione ordinaria non confermate il mandato.

      Mi tenga informato anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it

      Saluti
      Ivano Di Meo

  • Titolo: amm.re non esibisce documenti di riccardo macii del 23/07/2003, 23:25
    Quesito: sono proprietario di un appartamento in un edificio di 16 condomini, nel quale sono stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione straordinaria.
    Al termine dei quali ho chiesto, senza risultato, con altri 4 condomini l'esibizione delle fatture dei lavori eseguiti e le ricevute dei bonifici. saprebbe dirmi quali sono le norme che obbligano l'amministratore ad esibire tali documenti.
    la ringrazio anticipatamente.
    • Re: amm.re non esibisce documenti di Ivano Di Meo del 25/07/2003, 09:31.
      Salve Sig Riccardo,

      l'amministratore nel corso della sua gestione e' tenuto alla visione dei conti nei quindici giorni prima dell' assemblea ordinaria nella quale sara' posto a votazione il bilancio di fine gestione ( consuntivo ).

      Ora le spese straordinarie devono essere approvate, prima dell'esecuzione, dall'assemblea specificando il piano di riparto delle stesse con la tabella millesimale utilizzata.
      Petanto le spese sono gia' prestabilite e devono essere conformi con il preventivo approvato.

      Mi tenga informato anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it

      Saluti

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Lavori per lastrico solare di Cristina del 22/07/2003, 15:58
    Quesito: Il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano della nostra palazzina necessita di lavori per il rifacimento della pavimentazione della terrazza in quanto causa di infiltrazioni di acqua all'interno dell'appartamento stesso. Le terrazze sono per la nostra palazzina "lastrico solare". Sappiamo di dover contribuire per i 2/3 alle spese di rifacimento ma ci troviamo di fronte ad un problema.... All'assemblea che si è tenuta circa 15 gg. fa, il condomino si è presentato senza un capitolato ma con un solo preventivo, non dettagliato delle spese da affrontare, che si aggirano intorno ai 30,000 Euro., per questo e per altre incongruenze l'assemblea è stata rimandata a domani. Purtroppo la maggior parte dei condomini sono in vacanza e forse domani non raggiungeremo il numero affinchè l'assemblea sia regolare. Vorrei porre a questo proposito alcune domande.
    Se non si raggiungono i millesimi l'assemblea è valida?
    Nel caso in cui non fosse valida, il condomino può iniziare lo stesso i lavori senza l'approvazione da parte nostra del preventivo di spesa?
    Il condomino del pian terreno, all'interno del quale deve essere installato il montacarichi, può non autorizzarne il montaggio sul suo giardino?
    Nel caso in cui non lo autorizzi, siamo costretti a pagare le spese di un camion con il braccio?
    Come può il proprietario dell'attico penalizzare il condominio nel caso in cui domani sera non vi sia la maggioranza?
    E tutte le altre delucidazioni che può darmi....
    Grazie in anticipo
    • Re: Lavori per lastrico solare di Ivano Di Meo del 25/07/2003, 09:48.
      Salve SIg.ra Cristina,

      Quesito 1 -
      Se non si raggiungono i millesimi per deliberare sull'argomentazione in esame, oppure non vi siano i millesimi per poter rendere leggittima l'assemblea stessa questa non e' valida.

      Quesito 2 -
      Si puo' iniziarli, ma in seguito se il preventivo non fosse approvato si giungerebbe ad una causa guidiziale per determinare l'entita' dei danni provocati da tale infiltrazione all'appartamento stesso.


      Quesito 3 -
      Certamente dato che risulta essere di proprieta' esclusiva.

      Quesito 4 -
      E' una spesa che rientrerebbe nell'opera.

      Quesito 5 -
      Puo' far pagare al condominio i danni dovuti all'infiltrazione.

      Mi tenga informato anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it

      Saluti

      Ivano Di Meo
      ===Studio di Roma===

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