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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: manutenzione ascensore di Deborah del 06/09/2003, 11:22
    Quesito: Abito da poco in un nuovo condominio con ascensore, che nel mio caso specifico arriva direttamente in casa, mentre per gli altri inquilini e' esterno alle abitazioni.
    Volevo sapere,come ripartire le spese del contratto di manutenzione, tenendo presente che:
    - sono 5 appartamenti (incluso il mio), di cui 4 in affitto e di proprieta' della stessa persona + il mio al terzo (e ultimo)piano,del quale sono prorpietaria.
    La ringrazio per la cortese attenzione e per il suo gentile aiuto.
    • Re: manutenzione ascensore di Ivano Di Meo del 09/09/2003, 09:01.
      Salve Sig.ra Deborah,

      Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le
      innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

      ======

      Le spese che ineriscono al mantenimento e all'uso dell'ascensore - ossia della comodità – vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all’impianto come tale, per modificazioni e migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi. (Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto che la spesa per la sostituzione dell’argano e del motore dell’ascensore debba essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali).
      * Trib. civ., Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357, Cond. Via Marconi 6 c. Zerbini e altri, in Arch. loc. e cond. 1986, 477.
      =====


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      L'Amministratore condominiale di Roma e Provincia.

      Ivano Di Meo

  • Titolo: causa in corso su vecchio prop di massimo del 05/09/2003, 23:10
    Quesito: ho comprato casa 2 anni fa con atto redatto il 26 04 2001
    2 giorni fa e' arrivata una chiamata dal tribunale poiche il vecchio proprietario era stato chiamato in causa da altri condomini per questioni di millesimi
    mi hanno detto che devo pagare io anche se non ero ancora proprietario
    pero sull atto che e' stato fatto vi e' scritto che l appartamento era libero da debiti liti ipoteche trascrizioni pregiudizievoli e privilegi qualsiasi
    ma la parola lite non significa che non dovevano esserci contenziosi con chi che sia
    mi aiuti per favore
    • Re: causa in corso su vecchio prop di Ivano Di Meo del 09/09/2003, 08:55.
      Salve Sig. Massimo,

      nella gestione dell'immobile lei rientra dal momento della stipula del rogito notarile dove il notaio e' tenuto, veda la dicitura, al controllo dello status dell'immobile stesso.

      Dipende comunque se la lite in questione si sia generata ora. In linea corretta nel periodo antecedente al rogito risponde il vecchio proprietario.
      Puo' accadere che l'amministrazione condominiale possa rifarsi sul proprietario odierno dell'immobile per le spese totali in questione portando lei a rifarsi verso il vecchio proprietario.

      Le consiglio di consultarsi con un legale

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: terrazzo sovrastante portico di Luigi del 05/09/2003, 17:32
    Quesito: Sono proprietario di un appartamento al primo ed ultimo piano di una casa bifamiliare.
    Il terrazzo, di cui è dotato il mio appartamento, è retto da colonne nella parte pù esterna ed è sovrastante un portico ad uso esclusivo dell'appartamento al piano terra.
    Dovendo provvedere alla impermeabilizzazione del terrazzo, a causa di infiltrazioni in caso di pioggia, vorrei sapere quale criterio adottare per la ripartizione delle spese. L'atto notarile parla di terrazzo e non di balcone.
    • Re: terrazzo sovrastante portico di Ivano Di Meo del 09/09/2003, 08:48.
      Salve Sig. Luigi,

      Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
      Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.



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      Ivano Di Meo

  • Titolo: regolamento contrattuale di Mario Freddi del 04/09/2003, 23:50
    Quesito: L'Amministratore del nostro condominio (120 unità abitative) ci ha inviato, senza consultare l'assemblea, una lista di modifiche e integrazioni al regolamento di condominio Contrattuale. Chiede suggerimenti validi da far pervenire entro il 30/09/03.Trascorso questo termine il Consiglio di Condominio lo presenterà all'assemblea per l'approvazione.
    Chiedo: a)può l'Amministratore proporre "motu propio" una variazione del regolamento contrattuale? Non ci deve essere una richiesta di almeno un condomino?
    b) l'Amministratore non deve, comunque, chiedere prima all'assemblea se intende modificare il regolamento contrattuale?
    c) per modificare o integrare il regolamento Contrattuale che maggioranza serve? E'vero che deve esserci l'unanimità dei condomini?
    d) come si determinano quali sono le norme regolamentari e quali quelle contrattuali? A chi spetta questa decisione?
    Mi scuso per la lunghezza e La ringrazio di cuore per la Sua cortesia.

    Mario Freddi
    mario.freddi1@virgilio.it
    • Re: regolamento contrattuale di Ivano Di Meo del 09/09/2003, 08:45.
      Salve Sig. Mario,

      a) No, a meno che non sia un condomino ( Amministratore Interno ).
      b) E' chiaro che l'Assemblea va informata di tale proposito.
      c) L'unanimita'.
      d) Il regolamento condominiale prevede la regolamentazione dell'utilizzo delle parti comuni del condominio e la vita dello stesso. Il contrattuale determina limitazioni che riguardano gli stessi condomini ad esempio le servitu'.

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      L'Amministratore condominiale di Roma e Provincia.

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Spese sostituzione caldaia di Paolo Durat del 03/09/2003, 23:33
    Quesito: Sono proprietario di una abitazione con annesso un ufficio dato in locazione. Ho una caldaia che riscalda sia la mia abitazione che l'ufficio. Per il pagamento dei consumi abbiamo sembre diviso in millesimi. Ora si pone il problema della sostituzione della caldaia.
    Desidererei conoscere se la spesa spetta completamente a me o in parte anche all'inquilino?
    Se spetta anche all'inquilino, in che misura?
    Grazie
    • Re: Spese sostituzione caldaia di Ivano Di Meo del 04/09/2003, 11:17.
      Salve Sig. Paolo,

      le ho risposto alla sua email.

      Mi tenga informato

      L'Amministratore condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: spese ordinarie di max del 02/09/2003, 11:50
    Quesito: buongiorno, ho venduto un appartamento a luglio e nel contratto ho inserito l'accordo con l'acquirente per rimanere in casa fino a dicembre. vorrei sapere a chi spettano le spese ordinarie di condominio in assenza di precisazioni nel contratto stesso.grazie
    • Re: spese ordinarie di Ivano Di Meo del 02/09/2003, 15:31.
      Salve Sig. Max,

      le spese spettano a lei fino a dicembre dato che l'accordo prevede la consegna dell'appartamento stesso.

      Mi tenga informato anche via email.

      L'Amministratore
      Ivano Di Meo

      Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

  • Titolo: Condizionatore di Marco del 01/09/2003, 16:54
    Quesito: Buongiorno,
    il retro di un negozio si affaccia su un cortile di mia proprieta' con una finestra posta ad una altezza che da luce ma non vista. Il negozio non e' di mia propieta' ed il locatario senza chiedere permesso alcuno (neppure al propietario) ha installato un condizionatore (tipo pinguino) posizionando lo scambiatore di calore (ventola) sulla finestra che si affaccia verso la mia propieta'. Tutto cio' provoca:
    Rumore dovuto al motore della ventola , Calore , puzza (acidi per lo sviluppo fotografico)
    Tutto cio' e' legittimo? Quali norme mi tutelano?
    Grazie1000 , Marco.
    • Re: Condizionatore di Ivano Di Meo del 01/09/2003, 17:10.
      Salve Sig. Marco,

      informi il proprietario stesso dell'accaduto e se necessario chiami le autorita' competenti.
      Quanto dista dalla sua finestra il condizionatore?

      Mi tenga Informato

      L'Amministratore di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: atti di vandalismo di rossana caccavo del 01/09/2003, 13:51
    Quesito: Gent.le dott. Di Meo,
    Le scrivo in merito a ciò che è avvenuto nel mio palazzo. Da tre mesi infatti le cassette della posta sono state divelte da alcuni vandali con grave danno di tutti noi condomini che non possiamo più ricevere la posta. E' possibile iniziare un'azione legale nei confronti dell'amministratore il quale, avvertito della situazione, non ha mai posto rimedio al increscioso e grave inconveniente?
    Altrimenti, qual'è la prassi da seguire in questo caso?
    In attesa di una Sua cortese risposta, Le porgo i miei saluti.
    Rossana Caccavo
    • Re: atti di vandalismo di Ivano Di Meo del 01/09/2003, 17:07.
      Salve Sig.ra Rosanna,

      in questo caso l'assemblea deve deliberare sui lavori di rifacimento delle cassette postali. Ora se L'amministratore non interviene applichi l'articolo che segue:

      Art. 66
      L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne é fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
      In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
      L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza (art. 72 d.a.c.c.).


      Mi tenga informato sugli eventi anche via Email:

      Saluti

      L'amministratore di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: uso esclusivo di Gino Arzani del 31/07/2003, 11:02
    Quesito: Innanzitutto buongiorno. Il mio quesito è il seguente: possiedo due appartamenti all'ultimo piano di un palazzo di 6 piani più sottotetto; uno dei due è poco più di un monolocale che si affaccia da un lato, con una finestra, su un terrazzo condominiale che fa da lastrico solare ai 5 piani sottostanti. La parte antistante il mio appartamento (non la totalità del terrazzo) risulta da un verbale del 1989 (mai contestato) destinata ad uso esclusivo al mio appartamento, inoltre esiste un regolamento condominiale, mai registrato ma approvato nel 1997 e mai contestato, dove nella pianta allegata tale zona è marcata come "terrazzo condominiale concesso in uso all'interno 12". Tenendo conto che la parte di terrazzo in uso antistante il mio appartamento non è di passaggio per gli altri condomini i quali accedono al sottotetto dalla restante parte condominiale, volevo sapere se per tutelare la mia privacy ed usufruire realmente del bene, posso chiudere la parte di terrazzo a mio uso esclusivo con una righiera o simili ed inoltre se, concessioni comunali a parte, posso trasformare la mia finestra in una porta finestra per meglio usufruire del terrazzo stesso (non dovrebbe porsi la questione estetica in quanto nei piani sottostanti nella posizione corrispondente affacciano tutte porte finestre). La ringrazio per la sua attenzione e le porgo i miei più cordiali saluti
    • Re: uso esclusivo di Ivano Di Meo del 31/07/2003, 11:34.
      Salve Sig. Gino,

      da quel che leggo lei e' nella regolarita' e puo' pertanto dar seguito alle sue intenzioni.

      Tenga presente che l'apertura di una porta, da sostituirsi alla finestra va comunicato al comune come variazione progettuale.

      Mi tenga informato anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it

      Saluti

      L'Amministratore
      Ivano Di Meo

      ===Consulente di Roma & Provincia===

  • Titolo: Inquilino non paga le spese di Emanuele Salandin del 30/07/2003, 01:07
    Quesito: Gentile Dott. Di Meo,
    in un condominio di 4 unita', una viene affittata.
    Le spese di pulizia ed illuminazione scale venivano pagate dall'inquilino e non dal proprietario, per praticita'.
    L'inquilino "sparisce" lasciando da pagare queste spese.
    La domanda: hanno diritto i 3 rimanenti proprietari di pretendere dal proprietario il pagamento delle spese che l'inquilino non ha pagato?

    grazie per la attenzione.
    Emanuele Salandin
    esalandin@libero.it
    • Re: Inquilino non paga le spese di Ivano Di Meo del 31/07/2003, 08:49.
      Salve Sig. Emanuele,

      le spese devono essere essere onorate dal proprietario dell'immobile che si rivarra' sul precedente affittuario.

      Mi tenga informato anche via Email:
      gd.ammservice@tiscali.it


      Saluti

      L'Amministratore

      Ivano Di Meo

      ===Consulente in Roma & Provincia===

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