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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: Assemblee condominiali di giuseppe del 15/09/2003, 14:40
    Quesito: Gentile Di Meo
    sono proprietario di un appartamento sito in un condominio di 9 unita'.
    Di recente e' stata convocata una assemblea condominiale straordinaria richiesta da un'altro proprietario, a cui non ho potuto partecipare e nella quale sono state prese delle decisioni importanti, quali la stesura ed approvazione del regolamento condominiale interno.
    E' stata dicharata valida in quanto esisteva la maggioranza millesimale.

    Preciso:
    una persona esterna all'ambito condominiale in quanto non essendo proprietario e nemmeno inquilino, riceve la delega da parte di un proprietario, non residente, ma possessore di nr. 3 appartamenti.

    Questa e' una situazione che si ripete ad ogni assemblea per cui ogni decisione presa, pur se contrari una buona parte dei proprietari residenti e coinvolti realmente nella via condominiale,
    viene vanificata dal voto di questo personaggio.

    Ora Le chiedo:
    quali sono le normative che regolano esattamente il corretto svolgersi della assemblea e se e' vero che effettivamente conta solo la maggioranza dei millesimi oppure il voto dei singoli partecipanti ?

    e' corretto che una assemlea inizialmente indetta come straordinaria venga successivamente fatta passare come
    ordinaria ?

    La ringrazio anticipatamente e cordialmente la saluto
    • Re: Assemblee condominiali di Ivano Di Meo del 15/09/2003, 14:55.
      Salve Sig. Giuseppe,

      le premetto che essendo 3 appartamenti di proprieta' di uno stesso condomino, i condomini totali sono 6 ( tale condomini ha valore di 1 ) mentre per i millesimi bisogna calcolare la somma dei tre appartamenti.

      Vi sono delle apposite maggioranze che devono essere rispettate, e non conta il voto del singolo.

      Un assemblea strasordinaria non puo' essere tramutata in ordinaria.

      Mi tenga informato anche via email:

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: rifacimento facciata di franca del 15/09/2003, 11:51
    Quesito: Buon giorno,
    ho un bar con 3 vetrine. E' stato approvato dall'assemblea condominiale il rifacimento della facciata e quindi è stata posta un'impalcatura davanti al mio locale e un recinto di legno dentro il quale i muratori hanno il loro materiale. Risultato: dall'esterno non si vede più che si tratta di un bar e quindi temo per la perdita di clientela, senza parlare della scarsa luce che così facendo filtra all'interno del locale. Ho diritto di pretendere che venga spostato il gabbiotto di legno davanti al mio ingresso? Almeno quello, oppure posso chiedere dei danni perchè io avrò sicuramente un calo di guadagno dalla cosa, senza parlare del fatto che non condividevo tale spesa. Grazie mille e cordiali saluti.
    • Re: rifacimento facciata di Ivano Di Meo del 15/09/2003, 14:58.
      Salve Sig.ra Franca,

      se la delibera e' stata approvata a norma di legge niente puo' fare per le spese.

      Per l'impalcatura verifichi che vi sia possibilita' di spostarla.

      Mi tenga informato anche via email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: pulizia scale di paolo belli del 15/09/2003, 00:06
    Quesito: vivo in un condominio di 12 famiglie , suddiviso su tre scale da 4 e del giardino perimetrale .
    Esiste una ditta appaltata per le pulizie scale e giardino che secondo me ed alcuni altri condomini , non tuttti chiaramente, non fa' il proprio lavoro ed è molto cara .
    come si può intervenire ?
    grazie
    • Re: pulizia scale di Ivano Di Meo del 15/09/2003, 15:00.
      Salve Sig. Paolo,

      se una ditta non lavora correttamente puo' essere rimossa.

      Mi tenga informato anche via email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Stendere la biancheria di Paolo Vittori del 14/09/2003, 22:32
    Quesito: Gentile avvocato,

    mia moglie vorrebbe porre 2 bastoni per stendere la biancheria subito sotto le nostre finestre che danno su un cortile interno. Piu' che cortile, si tratta di una piccola discesa privata che partendo dalla strada pubblica porta ad un garage e alla bottega di un meccanico. I palazzi davanti al nostro stendono regolarmente la biancheria. L'amministratore adduce la scusa che la facciata (posteriore) del palazzo e' stata fatta da poco ed i bastoni potrebbero deturpare la facciata e rovinare l'intonaco. Ha mia moglie diritto di stendere l biancheria ?
    grazie

    Paolo Vittori
    • Re: Stendere la biancheria di Ivano Di Meo del 15/09/2003, 15:03.
      Salve Sig. Paolo,

      se il regolamento di condominio non riporta il divieto per l'attivita' che lei mi dice, potete3 stendere i panni tranquillamente.

      Attenzione pero' a non provocare danni alla facciata.

      Mi tenga informato anche via email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: rate lavori troppo elevate di massimo sivani del 14/09/2003, 03:24
    Quesito: Ho votato contro all'assemblea finale che deliberava i lavori di ristrutturazione facciate e adeguamento fognatura, semplicemente perchè la ditta che avevo portato era stata esclusa dopo regolare gara d'appalto ( la ditta che ho portato era la più economica e titolata).
    Naturalmente sò che dovrò ugualmente sostenere le spese ripartite per ciascun condomino ( circa 10.000 euro a condomino).
    Posso in via riservata, secondo la legge sulla privacy, dire all'amministratore che pagherò rate di 500 euro al mese anzichè le 5 rate di 2.000 euro che sono state emesse? Per motivi personali da non diffondere?
    Durante l'ultima riunione l'amministratore si era fatto scappare che se avessi votato contro l'unica cosa che mi differiva dagli altri condomini era che non mi avrebbe potuto fare atti ingiuntivi in caso di morosità o ritardati pagamenti.
    Cordiali saluti, Massimo Sivani
    email:
    max_masi@hotmail.com
    • Re: rate lavori troppo elevate di Ivano Di Meo del 15/09/2003, 15:06.
      Salve Sig. Massimo,

      se la delibera con il piano di riparto viene approvato lei deve ottemperare a quanto approvato.

      Il decreto ingiuntivo viene emesso qualora il conto condominiale non riesce a sostentare le spese.

      Mi tenga informato anche via email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: muro di confine di ferpe del 12/09/2003, 13:15
    Quesito: il mio terrazzo è delimitato per 1/4 dalla mia abitazione, per 1/4 da parapetto di h cm 180 di mia esclusiva proprietà, per 1/4 da parapetto di circa cm 350 costruito in comproprità con il confinante, infine l'ultimo 1/4 (di circa 4,5 metri lineari)per 3 ml è di mia proprietà h 180 cm e circa 1,5 ml di h 350 cm confina con abitazione di altro proprietario, quest'ultimo sostiene che tale porzione di muro sia di sua proprietà. Preciso che tale muro poggia su muro confinante di comproprietà. capisco che la mia richiesta posso risultare ingarbugliata ma spero che possiate darmi qualche delucidazione. disponibile per ulteriori chiarimenti
    ferpe
    • Re: muro di confine di Ivano Di Meo del 15/09/2003, 15:13.
      Salve Sig. Ferpe,

      controlli a livello catastale se tale muro e' inserito nella sua proprieta'.

      Se dovesse cadere tra le due proprieta' e' di entrambe.

      Mi tenga informato anche via email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Problemi per rifare il tetto di Maria Rosa del 11/09/2003, 10:46
    Quesito: Vorrei se possibile un chiarimento su un mio problema che è simile alla mail del 09/09/2003 'Il tetto fa Acqua di Leone'.

    Mi trovo nella stessa situazione, rifare il tetto in eternit che comporta infiltrazioni all'appartamento all'ultimo piano, e al mio che è sottostante.
    Nella palazzina di 2 piani, siamo in 6 persone, 2 con ingresso indipendente e 4 con ingresso da un portoncino condominiale. Gli appartamenti coinvolti al rifacimento (porzione del tetto) siamo in 3, l'altra metà del tetto è stata in passato rifatta dagli altri condomini.
    Vengo al punto il proprietario nel piano terra, che si trova sotto il tetto che deve essere riparato, si rifiuta di effettuare i lavori perchè esige che venga prima creato un condominio e solo dopo con un eventuale amministratore dare a lui l'incarico di seguire i lavori e prendersi le responsabilità del lavoro.
    Nessuno degli altri condomi nel palazzo è favorevole alla creazione di un condominio, siamo pochi e gli appartamenti sono abitati solo in estate. Per le cose comuni, pulitura vialetti e luce delle scale, facciamo a turno.
    La ditta che avevamo scelto prevedeva tutto il necessario per effettuare un lavoro in regola, quindi direttore dei lavori, geometra che coordinava, eliminazione con apposita ditta delle eternit, assicurazione per i ponteggi e i lavoratori ecc...
    L'inverno scorso per una tromba d'aria è volato via una porzione del tetto in eternit, e i vigili del fuoco intervenuti ci hanno detto che il tetto è fuori legge e che le lastre di eternit dovevano essere eliminate prima possibile.
    Vengo alle domande?
    - Visto il numero esiguo dei condomini che sono 6, di cui 2 hanno ingresso indipendente, è' necessario per legge creare il condominio?
    - Come possiamo obbligare il condomino all'esecuzione dei lavori?
    - Come tutelarci da eventuali multe che i vigili potrebbero effettuarci.
    - Se facessimo intervenire la USL e chiedere l'urgenza dei lavori?
    Spero di essere stata chiara e non averle rubato troppo tempo, per adesso la ringrazio per quanto potrà fare per il mio caso.

    Distinti saluti
    Maria Rosa Catalucci
    • Re: Problemi per rifare il tetto di Ivano Di Meo del 11/09/2003, 11:06.
      Salve Sig.ra Maria,

      Art. 1129 (Nomina e revoca dell'Amministratore)
      Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

      Secondo il codice civile siete obbligati ad eleggere un'amministratore anche a richiesta di un solo condomino.

      Se il tetto e' parte comune dell'edificio tutti devono contribuire alle spese.

      Se il condomino si rifiuta verbalizzate il tutto in modo tale da imputargli i danni futuri alla struttura.

      Ora per evitare cause inutili converrebbe eleggere un amministratore il quale dovra' effettuare un'assemblea per deliberare su tali lavori urgenti.

      A tal punto vale la maggioranza richiesta per legge ed approvata la delibera l'inquilino dissenziente non potra' esimenrsi dalla riparazione e dal costo.

      Mi tenga informato anche via email:

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Il Tetto Fa Acqua di Leone del 09/09/2003, 21:59
    Quesito: Premetto che scrivo per conto di un'altra persona.
    Parlerò in prima persona per semplificare..detto questo le spiego il problema.
    Vivo da 2 anni in una casa di corte al terzo piano di tre (quindi direttamente sotto il tetto in questione).
    Siamo in dieci unità abitative e non siamo riuniti in "condominio", di conseguenza senza amministrazione ne amministratore condominiale.
    Tralasciando il fatto che all'atto di acquisto non sono stato informato delle reali condizioni del tetto il punto essenziale è che ci sono "infiltrazioni".
    Siamo praticamente tutti d'accordo sulla necessità di una ristrutturazione dello stesso (dimenticavo...il tetto attuale è in eternit).
    Dopo varie "assemblee" (lo metto tra virgolette in qunto sarebbe meglio chiamarle riunioni..non esistono verbali scritti...)per valutare preventivi etc.. siamo giunti a scontrarci su un punto:
    Un proprietario afferma di aver problemi economici e quindi di non poter far fronte alla spesa necessaria (circa 5/7000 euro..a seconda dell'effettiva importanza del lavoro di ristrutturazione e del preventivo considerato).
    Dato che ormai ci stiamo inoltrando in autunno e certo il tempo non migliorerà (oltre a non rendere più possibile la ristrutturazione dello stesso) volevo chiederle se esiste la possibilità di agire per far eseguire i lavori finchè c'è tempo...ed anche come potersi tutelare in caso di danni nell'eventualità il tetto non si riesca a ristrutturare.


    Per intanto La ringrazio..



    Cordialmente

    Leone
    • Re: Il Tetto Fa Acqua di Ivano Di Meo del 10/09/2003, 14:44.
      Salve Sig. Leone,

      il tetto risulta essere una parte in comune dell'edificio pertanto i danni arrecati dal cattivo status del medesimo sono da imputare a tutti i partecipanti alla proprieta'.

      Ora se persiste tale situazione ed i danni al suo appartamento andranno ad aumentare, lei puo' far richiesta di danni a tutti i partecipanti.

      Le consiglio di far mettere per iscritto la volonta' di non eseguire i lavori, in modo da tutelarsi in caso di intervento via giuridica.

      Mi tenga informato anche via Email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: tabelle millesimali di Patrizia del 09/09/2003, 14:44
    Quesito: Parcheggio multilivello privato:
    si stanno ancora completando i rogiti, nel frattempo è emerso che le tabelle millesimali contengono un errore rilevante pertanto andrebbero modificate.
    Cosa fare?
    I nuovi acquirenti riceveranno le tabelle millesimali corrette ma per coloro che hanno acquistato nei mesi precedenti cosa succede?
    Nuove spese notarili??!!
    Grazie mille
    • Re: tabelle millesimali di Ivano Di Meo del 10/09/2003, 14:37.
      Salve Sig.ra Patrizia,

      i proprietari correnti sono assoggettate alle tabelle vigenti mentre i nuovi acquirenti troveranno la situazione millesimale all'atto del rogito, corretta o non che sia.

      Chi acquista, accetta tacitamente anche il regolamento di condominio dove sono depositate le tabelle millesimali.

      Mi tenga informato anche via Email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Pagamento mediazione immobilia di Paola del Toro del 07/09/2003, 17:06
    Quesito: La disturbo per cercare di risolvere un quesito che mi sta molto a cuore.
    Io ed i miei genitori abbiamo sottoscritto due compromessi per l'acquisto sulla carta di due unità immobiliari ancora da costruire attraverso l'intermediazione di una agenzia immobiliare.
    Durante la costruzione ci siamo accorti che diverse cose divergevano da quanto pattuito.
    Di fronte alle nostre lamentele il costruttore si è mostrato disponibile a restituire in via bonaria la caparra da noi consegnata all'atto del compromeso.
    Ci interesserebbe sapere se possiamo avere indietro anche quanto da noi pagato per l'intermediazione, visto che non si è giunti al perfezionamento dell'acquisto dell'immobile.
    RingraziandoLa anticipatamente, distintamente salutiamo.

    Paola del Toro
    • Re: Pagamento mediazione immobilia di Ivano Di Meo del 09/09/2003, 09:04.
      Salve Sig.ra Paola,

      oltre la caparra l'agenzia deve restituire anche il costo della mediazione dato che il progetto esecutivo venva differenziato nella realta'.


      Mi tenga informato anche via email

      L'Amministratore condominiale di Roma e Provincia.

      Ivano Di Meo

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