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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: Debiti precedente proprietario di mario marianella del 29/09/2003, 17:01
    Quesito: Egr. Dott. Di Meo,

    Desidero sottoponLe quesiti riguardanti il condominio in cui risiedo dal mese di luglio 2001.

    L’amministrtrice in carica del mio condominio, dal giorno dell’affidamento dell’incarico, nel mese di aprile 2002 ha indetto un’assemblea ordinaria/straordinaria soltanto nel mese di giugno 2003, alla quale per motivi di salute non ho potuto partecipare.

    Entro 30 gg dal ricevimento della copia del verbale dell’assemblea, come stabilito dalla legge e dal regolamento del condominio, con lettera AR, ho mosso all’amministratrice entro diverse riserve e contestazioni per la prassi e le decisioni prese nel corso di tale assemblea.
    Tra i rilievi che ho posto c’è quello della nullità dell’assemblea in oggetto, poiché nel corso della stessa l’amministratrice ha svolto il compito di segretaria in contrasto con la norma fissata all’art. 28 del regolamento di condominio.
    L’amministratrice ha risposto dicendo indirà una nuova assemblea, e proprio per questo Le pongo uno dei quesiti che ho poste, per sapere se ho ragione io oppure no:

    Nel bilancio consuntivo dell’anno 2002, approvato nell’assemblea in questione sono state ignorate le decisioni deliberate nella precedente assemblea del mese di aprile 2002 con l’approvazione del bilancio consuntivo dell’anno 2001, circa il riparto dei debiti/crediti di ciascun condomino dell’anno 2001.

    Infatti nel Bil. Cons. del 2002, tra i debiti del 2001, mi sono state addebitate anche le spese dei lavori di manut. straordinaria del corpo scala dello stabile, che il precedente proprietario non ha pagato nell’anno 2001, contrariamente a quanto deliberato con l’approvazione del bilancio consuntivo 2001, e nonostante tali lavori di manut. Straordinaria siano stati deliberati e realizzati prima che io acquistassi l’appartamento ( Rogito Notarile del 21 luglio 2001).

    E’ giusta oppure no la prassi seguita dall’amministratrice in questo caso?

    La ringrazio in anticipo per la disponibilità che vorrà dimostrare chiarendomi la sua opinione al riguardo. Con la presente, colgo l’occasione per inviarLe distinti saluti.

    Mario Marianella
    • Re: Debiti precedente proprietario di Ivano Di Meo del 01/10/2003, 13:57.
      Salve Sig. Mario,

      L'amministratrice, da quel che leggo sopra, non poteva svolgere l'onere del segretario rendendo l'assemblea nulla.

      Le spese antecedenti la data del rogito sono a carico dell'ex proprietario.
      Ora se quest'ultimo non paga l'amministratore puo' richiederle le spese in esame e lei si puo' rivalere sul vecchio proprietario.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Articolo 1126 c. c. di Gianfranco del 29/09/2003, 16:02
    Quesito: Buongiorno.
    Vorrei un chiarimento riguardo l'articolo 1126 .
    La mia abitazione si trova al primo piano e il terrazzo di mia proprietà funge da portico al negozio sottostante.
    Dopo 25 anni sono sorti problemi di infiltrazione d'acqua e si dovrà quindi rifare il pavimento.
    L'amministratore mi dice che dovrei pagare solo 1/3 della spesa mentre il propietario del negozio dovrebbe pagare i restanti 2/3 , in virtù appunto dell'articolo 1126 sopracitato.
    Leggendolo devo dire che non ho capito molto; il testo lascia a libere interpretazioni a mio parere.
    L'amministratore in seguito mi ha confermato quanto detto in precedenza, ma vorrei avere gentilmente anche il Suo parere, in parole povere possibilmente .

    Ringrazio per l'attenzione .

    Cordiali saluti
    Gianfranco Predieri
    • Re: Articolo 1126 c. c. di Ivano Di Meo del 01/10/2003, 13:49.
      Salve Sig. Gianfranco,

      Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
      Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

      =============

      Dovendo il suo terrazzo funzionare come lastrico solare per il negozio, le spese sono da ripartire 1/3 a suo carico e 2/3 a carico del proprietario del negozio.

      Mi tenga informato anche via Email


      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: insegna posta sulla ringhiera di fabio del 27/09/2003, 21:51
    Quesito: Sono un condomino dello stabile in oggetto e dopo tre mesi dall'acquisto dell'appartamento un'assicurazione ha installato al primo piano, sulla ringhiera del proprio balcone, un'insegna pubblicitaria lunga circa 10m e alta 0,6m.
    Con fax ho chiesto all'amministratore la delibera assembleare in cui è stata autorizzata tale insegna. La risposta è stata che <<tale insegna è presente dal 1983 ed era stata rimossa in seguito alla ristrutturazione della facciata. Peraltro essendo amministratore di detto stabile da poco tempo non ne sò nulla ma le farò avere la ricevuta del pagamento della tassa regolarmente pagata al Comune di Monza da parte dell'assicuratore>>. A mio avviso non basta... cosa ne pensa? Grazie.
    • Re: insegna posta sulla ringhiera di Ivano Di Meo del 01/10/2003, 13:46.
      Salve Sig. Fabio,

      per l'installazione di tale insegna deve esserci il consenso assembleare dato che si entra nel campo del decoro dell'edificio.

      Comunque e' presente dal 1983, pertanto solo se non vi fosse una delibera a favore dell'installazione dell'insegna Lei non potrebbe opporsi all'opera.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Terrazzo a livello di Vincenzo Milo del 26/09/2003, 15:06
    Quesito: Egr. amministratore, ho recentemente acquistato un app.sito all'ultimo piano con annesso terrazzo a livello.Quanto prima vorrei andarci ad abitare, ma prima di ciò l'appartamento è da ristrutture, così anche il terrazzo a livello da ripavimentare e le pareti della facciata del palazzo, che corrispondono alle pareti del mio app.to, e che poggiano sul terrazzo a livello sono in condizioni pietose e necessitano di lavori, pertanto visto che i lavori di ristrutturazione del palazzo non sono ancora stati deliberati, vorrei sapere se le spese per la facciata del mio app.to e del terrazzo sono a mio carico, oppure in parte a me e altre al condominio, e se eventualmente eseguite da me se successivamente posso rifarmi sul condominio in qualche modo (per es. nell'occasione delle spese di ristrutturazione).
    Nel ringraziarVi anticipatamente per la collaborazione Vi porgo distinti saluti.
    • Re: Terrazzo a livello di Ivano Di Meo del 01/10/2003, 13:41.
      Salve Sig. Vincenzo,

      le spese di rifacimento delle parti comuni del condominio devono essere prima deliberate in sede assembleare, mentre lavori di rifacimento di parti private sono a suo completo carico.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: morosita' di antonio seggioli del 25/09/2003, 22:40
    Quesito: ho ricevuto tramite raccomandata il 30 luglio i mav pagamento quote condominiali con scadenza 6 agosto della prima rata.
    Essendo in ferie ad agosto ho programmato di pagarla a settembre (fine). Il 19/9 l'amministratore mi invia raccomandata che mi intima al pagamento entro 10 gg pena l'avvio di atto di ingiunzione.
    E' eccesso di potere? Atto vessatorio?
    Ho sempre pagato
    • Re: morosita' di Ivano Di Meo del 26/09/2003, 09:22.
      Salve Sig. Antonio,

      e' la prassi e non vi e' eccesso di potere o atto vessatorio.

      In questi casi e' meglio informare l'amministratore della questione onde evitare tali conseguenze.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: validita assemblea di luigi del 25/09/2003, 08:50
    Quesito: nel condominio in cui abito recentemente ( 19/09/03 )si è svolta un assemblea straordinaria per dei lavori di messa a norma della legge 46/90 relativo all'impianto elettrico interrato.
    Essendo 113 condomini gli aventi diritto all'assemblea (cioè propietari) alla suddetta assemblea erano presenti 24 condomini (persone) per un totale di 630 millesimi circa ( grazie alle deleghe ).
    La mia domanda è:
    l'assemblea è valida ?
    leggendo l'articolo 1136 del c.c. sembrebbe di no.
    Nel rispondermi le sarei grato di due cose prima la rapidita della risposta in quanto se voglio impugnare il verbale ho solo 30 giorni dalla data dell'assemblea, secondo nella risposta mi citi tutti i riferimenti legislativi ( sentenze, interpretazioni del c.c., ecc.ecc.)
    la ringrazio e la saluto cordialmente Luigi cirillo
    N.B. il mio indirizzo di posta elettronica è :
    elpasador@katamail.com
    • Re: validita assemblea di Ivano Di Meo del 26/09/2003, 09:17.
      1) Si veda il comma 5 dell'art. 26 della L. 9 gennaio 1991, n. 10, recante norme per l'attuazione del piano energetico nazionale.
      (2) Il comma 2 dell'art. 30 della L. 5 agosto 1978, n. 457, recante norme per l'edilizia residenziale, come aggiunto dall'art. 15 della L. 17 febbraio 1992, n. 179, stabilisce che gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. La medesima norma dispone, altresì, che se viene approvato dalla regione ed ammesso al finanziamento pubblico il risanamento delle parti comuni dell'edificio, tutti i proprietari sono obbligati a concorrere alle spese necessarie in rapporto ai millesimi di proprietà loro attribuiti; in caso di rifiuto, la deliberazione del riparto della spesa è titolo esecutivo per l'ottenimento delle somme da recuperare.

      L'assemblea stessa non e' regolarmente costituita.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo
    • Re: validita assemblea di Ivano Di Meo del 26/09/2003, 09:17.
      Salve Sig. Luigi,

      Art. 1136 (Costituzione dell'Assemblea e validità delle deliberazioni)
      L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
      Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (1) (2). L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

  • Titolo: Problema balconi e pilastri di AndreaP del 25/09/2003, 00:06
    Quesito: Sono proprietario di un appartamento in un condominio in cui la maggioranza delle quote millesimali è posseduta da un solo condomino, il mio problema è che il fabbricato presenta armatura arruginita esposta da diversi mesi su tre pilastri esterni, inoltre i balconi del piano sovrastante il mio sono in condizioni fatiscenti, l'amministratore non provvede ad indire una riunione per decidere sul da farsi nonostante ci siano state più di 7 segnalazioni ai vigili del fuoco, in pratica aspetta comunicazioni dal proprietario di maggioranza. Come posso procedere ?
    • Re: Problema balconi e pilastri di Ivano Di Meo del 26/09/2003, 09:13.
      Salve Sig. Andrea,

      se la struttura e' pericolante e' lo stesso amministratore che deve far intervenire i vigili del fuoco che verbalizzando lo stato di pericolo dello stabile forzerebbero i lavori di rifacimento al condominio.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: RIFACIMENTO TETTO di Dottarelli David del 24/09/2003, 23:10
    Quesito: Amministro da pochi mesi un condominio nel quale da diversi anni si verificano nel sottotetto abitabile abbondanti infiltrazioni di acqua dovute alla precaria condizione del tetto.
    L'Assemblea ordinaria delibera di nominare un Direttore Lavori per redarre un computo metrico per le opere di rifacimento del tetto.
    Ai sensi della legge 10/91 relativa al risparmio energetico si è ritenuto necessario inserire nel computo metrico l'isolazione della copertura mediante pannelli di polistirene espanso.
    Portati i preventivi in Assemblea un condomino ritiene inutile isolare il tetto informando che le eventuali spese per l'isolazione saranno a carico del proprietario del sottotetto.
    Come da sentenza della cassazione sez. II 4-5-1999 n. 4403 rispondo che la spesa complessiva risulta a carico di tutti i condomini secondo i propri millesimi di proprietà.
    Lo stesso condomino, rappresentante 1/3 dei millesimi del condominio, rifiuta comunque l'isolazione della copertura e quindi il rifacimento dello stesso.
    Alla luce di quanto sopra esposto Le richiedo se:
    - esiste una norma/sentenza collegata alla legge 10/91 o successive che obbliga il Condominio ad eseguire l'isolazione del tetto;
    - il direttore lavori rifiutarsi di firmare la D.i.a. relativa al rifacimento del manto di copertura in quanto si presume non a norma in base alla legge sopracitata 10/91;
    - il proprietario del sottotetto può agire per vie legali, tramite perizia tecnica dello stato dei fatti, nei confronti dei condomini dissenzienti alle opere sopra illustrate.

    In attesa di un Suo cortese riscontro colgo l'occasione per porgerLe cordiali saluti.

    Rag. Dottarelli David
    e-mail : sercastirano@libero.it
    • Re: RIFACIMENTO TETTO di Ivano Di Meo del 26/09/2003, 09:11.
      Se risultasse di proprieta' comune all'edificio condominiale devono partecipare tutti i condomini con opportuna tabella millesimale.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo
    • Re: RIFACIMENTO TETTO di Ivano Di Meo del 26/09/2003, 09:09.
      Salve Rag. David,

      Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
      Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Riscaldamento di Fiamma del 24/09/2003, 17:39
    Quesito: Sono proprietaria di un appartamento in un condominio di 24 famiglie, con riscaldamento centralizzato. L'appartamento è sempre stato vuoto (abito in un'altra casa) e così mi sono permessa qualche anno fa di chiedere uno sconto sulle spese del riscaldamento. L'amministratore, pero', mi ha risposto che non c'erano sconti di nessun tipo.
    Mi sembra pero', che ci sia una percentuale di sconto in questo caso! O mi sbaglio?
    La ringrazio in anticipo per la sua attenzione.
    Cordiali Saluti.
    • Re: Riscaldamento di Ivano Di Meo del 26/09/2003, 09:07.
      Salve Sig.ra Fiamma,

      può chiedere all’amministratore del condominio di essere autorizzato a chiudere la tubazione che immette nel proprio appartamento.

      In questo caso, se dimostra che il distacco del suo impianto da quello centra­le determina un risparmio nella spesa per l’acquisto del combustibile, potrà be­neficiare di una conseguente riduzione della percentuale dei costi di esercizio (da determinarsi caso per caso).


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      Ivano Di Meo

  • Titolo: Pulizia e luce scale di Nadia del 24/09/2003, 10:18
    Quesito: Buongiorno,
    abito in un appartamento sito al primo piano con entrata indipendente facente parte di un complesso di n. 15 appartamenti suddivi in n.7 con ingresso indipendente e i restanti con ingresso comune condominiale.
    Io ho accesso al seminterrato attraverso il vano scale comune del condominio, pertanto utilizzo solo l'atrio e le scale che vanno in garage. Pertanto vorrei sapere se anche io devo partecipare alla pulizia delle scale del condominio, pur non utilizzandole o se posso limitarmi alla pulizia dell'atrio e delle scale che portano al seminterrato (le uniche che utilizzo).
    Inoltre vorrei sapere per che quota devo partecipare al calcolo delle spese di illuminazione dello stesso.
    Ringraziando anticipatamente porgo

    Cordiali saluti,
    • Re: Pulizia e luce scale di Ivano Di Meo del 26/09/2003, 09:00.
      Salve Sig. Nadia,

      la partecipazione alle spese dipende dalla tabella millesimale che sicuramente trovera' allegata al regolamento di condominio.
      ========
      Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale)
      Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
      ===========

      Per L'ILLUMINAZIONE
      Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
      =====

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