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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: condotte fognarie di Giorgio M. del 03/10/2003, 10:34
    Quesito: Egregio Dottore,
    sono proprietario di un appartamento caposchiera in un condominio di circa una ventina di appartamenti e nel mio giardino passa la tubazione fognaria che raccoglie le acque nere e bianche di tutto il complesso. Un pò per la maleducazione di chi abita nel condominio (molti appartamenti vengono affittati durante l'estate a gente che non ha rispetto di niente) e un pò per una tubazione secondo me insufficente, periodicamente mi trovo a gestire intasamenti di tubi e pozzetti con disagi facilmente intuibili. Ciò comporta interventi di autospurgo pagati si dal condominio ma nel mio giardino che ormai puzza come una cloaca. Inoltre sono costretto a controllaree periodicamente tutti i pozzetti per tentare di prevenire guai e le assicuro che non è lavoro gradevole. Oltre a questo e alla paura di trovarmi prima o poi con la casa invasa dai liquami sono anche il condomino che per i millesimi di cui sono proprietario paga più di tutti come quota.
    Cosa posso fare? Posso eventualmente chiedere un indennizzo per tutti i disagi che devo sopportare? Oppure una diminuzione della quota di condominio?
    Se chiedessi un adeguamento delle tubazioni sarei anche il più penalizzato economicamente.
    Grazie.
    Giorgio M.
    • Re: condotte fognarie di Ivano Di Meo del 03/10/2003, 14:16.
      Salve Sig. Giorgio,

      la sua strada e' solo l'adeguamento delle fognature.

      In questa maniera sicuramente risolvera' tale problema.

      Mi tenga informato anche via Email


      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: assemblea condominiale di emanuele zinna del 02/10/2003, 20:06
    Quesito: Egregio dottore,
    vorrei sapere se è possibile cambiare l'ordine del giorno di un'assemblea già in corso(ad es. invertendo l'ordine dei punti così come indicati nell'atto di convocazione, oppure trattando argomenti non indicati all'ordine del giorno).
    Se non le chiedo troppo mi piacerebbe sapere qual è la normativa di riferimento in materia.
    Grazie in anticipo per la cortese attenzione

    Emanuele Zinna
    • Re: assemblea condominiale di Ivano Di Meo del 03/10/2003, 09:53.
      Salve Sig. Emanuele,

      l'atto di convocazione va seguito secondo l'ordine prestabilito.

      Lei comunque puo' far presente nella voce "varie ed eventuali" un argomento non di discussione il quale puo' essere deliberato unicamente se vi fosse l'unanimita' dei partecipanti al condominio.

      Mi tenga informato anche via Email


      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: chiarimento di annamaria del 02/10/2003, 12:46
    Quesito: Ho partecipato ad una riunione di condominio il giorno 1/10, regolarmente convocata. L'amministratore mi ha però sollevato un problema "avrei dovuto presentarmi con una delega scritta del mio proprietario", da mie ricerche non mi risulta l'obbligo, potrebbe chiarirmi se come inquilina ho l'obbligo di presentarmi con delega del proprietario per l'ordinaria amm.ne.
    Grazie
    • Re: chiarimento di Ivano Di Meo del 03/10/2003, 09:48.
      Salve Annamaria,

      l'assemblea condominiale riguarda i partecipanti al condominio che risultano essere i proprietari.

      Pertanto Lei doveva avere la delega dal proprietario.

      Mi tenga informato anche via Email


      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: proprietà scale di lorenzo paolini del 01/10/2003, 19:23
    Quesito: Gent.mo Dott. De Meo,
    il problema è il seguente: nel 1985 ho acquistato il diritto di superficie di un appartamento (comprensivo dei diritti sulle parti comuni del condominio) realizzato nel 1966 dal proprietario precedente; il quale a sua volta aveva acquistato il diritto a costruire un 3° e 4° sul secondo piano di un edificio.
    Ora vorrei capire se le scale che dal 2° piano portano al terzo, costruite da chi mi ha venduto la casa, possano ritenersi di mia proprietà fatta salva una servitù di passaggio per gli altri condomini.
    grazie
    • Re: proprietà scale di Ivano Di Meo del 03/10/2003, 09:41.
      Salve Sig. Lorenzo,

      nel rogito notarile, da quel che leggo, vi e' specificato il "diritti sulle parti comuni del condominio".

      Tutti i partecipanti al condominio in diversa misura concorrono alle spese della gestione delle parti comuni, e questo sancisce anche la misura di proprieta' sulle stesse di ognuno.

      "il quale a sua volta aveva acquistato il diritto a costruire un 3° e 4° sul secondo piano di un edificio."

      Le chiederei gentilmente di descrivermi la composizione del condominio dato che non la intendo dalla descrizione precedente.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: delibere per lavori esterni al di Anna Lupo del 01/10/2003, 18:05
    Quesito: Durante l'assemblea condominiale è stato deliberato il taglio di una siepe che non è parte del condominio. Tale delibera può essere considerata nulla anche se la maggioranza votato in suo favore?
    • Re: delibere per lavori esterni al di Ivano Di Meo del 03/10/2003, 09:25.
      Salve Sig.ra Anna,

      la siepe in questione non e' condoniale pertanto non puo' essere oggetto di delibera.

      Attenzione, dato che rischiate, tagliandola, di incorrere in una causa civile.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: conteggi di gestione di SARA del 01/10/2003, 17:54
    Quesito: La Ns. società era conduttrice di un negozio, che fa parte di un condominio, siccome il contratto di locazione è scaduto il 31/03/03 e da questa data la Ns. società non esercita più alcuna attività nel suddetto negozio. L'amministratore nonostante vari solleciti non ci ha ancora comunicato la posizione creditoria della Ns. società e l'invio dei conteggi rapportati al solo periodo di gestione 01/01/03-31/03/03 revisionati e corretti. Come potremmo agire prima di adire vie legali? L'amministratore è obbligato a inviarci tali documenti? La ringrazio anticipatamente e mi scuso se nella prima e-mail non mi sono espressa chiaramente.
    Sara
    • Re: conteggi di gestione di Ivano Di Meo del 03/10/2003, 09:14.
      Salve Sig.ra Sara,

      da quel che leggo siete creditori nei confronti del condominio.....su quale forma?

      Avendo voi avuto un contratto di locazione le spese condominiali devono essere pagate dal proprietario del negozio che vi dovra' fornire la documentazione riguardante le spese condominiali.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Re: Articolo 1126 c. c. di Gianfranco Predieri del 01/10/2003, 15:23
    Quesito: Re: Articolo 1126 c. c. di Ivano Di Meo del 01/10/2003, 13:49.
    Salve Sig. Gianfranco,
    Dovendo il suo terrazzo funzionare come lastrico solare per il negozio, le spese sono da ripartire 1/3 a suo carico e 2/3 a carico del proprietario del negozio.

    Egr. Dott. Di Meo, innanzitutto la ringrazio per la pronta risposta .
    Avrei bisogno però di un ultimo chiarimento a riguardo .
    La ristrutturazione del terrazzo comprende una serie di attività; le principali sono ovviamente il sollevamento del vecchio pavimento (in piastrelle), l'impermeabilizzazione e il rifacimento del pavimento stesso .
    Il propietario del negozio dice che l'esperto da lui contattato sostiene che la ripartizione delle spese é corretta, escluso però la spesa del nuovo pavimento che a suo dire é tutta a mio carico.

    Se ho capito bene il senso della Sua risposta invece, credo che il propietario del negozio dovrà partecipare alla spesa totale (il mio terrazzo é il suo tetto, e questo la dice tutta).
    Ora: io non voglio litigare e ovviamente non posso pretendere di mettere del cotto fiorentino e farlo pagare a lui (purtroppo il vecchio pavimento non é recuperabile e non é più in commercio) .
    La cosa più sensata da fare, a mio avviso, sarà di trovare un punto di incontro sul materiale da utilizzare: se vorrò mettere un materiale di valore superiore, mi accollerò la differenza .

    Cosa dice esattamente il codice civile in proposito ?
    Ovviamente gradirei anche una Sua opinione personale .

    La ringrazio di nuovo per l'attenzione e per la cortesia .

    Cordiali Saluti

    Gianfranco Predieri
    MASERATI S.P.A.
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    mailto:gfpredieri@maserati.it
    • Re: Re: Articolo 1126 c. c. di Ivano Di Meo del 03/10/2003, 09:10.
      Salve Sig. Gianfranco,

      la spesa va ripartita totalmente con il criterio descritto dall'art. 1126 del C.C.

      Chiaramente se viene stipulato un accordo tra le parti per la ripartizione delle spese, siglato in forma scritta si possono evitare controversie che porterebbero molto probabilmente ad una causa.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: ripartizione spese di Enrico del 01/10/2003, 11:16
    Quesito: L'inquilino del negozio che ho affittato mi ha chiesto la sostituzione della caldaia perchè vecchia. Se dovessi accettare, ho possibilità di chiedergli di partecipare alla spesa oppure di farmi rimborsare la spesa pagando una percentuale ogni anno? Grazie
    • Re: ripartizione spese di Ivano Di Meo del 01/10/2003, 14:04.
      Salve Sig. Enrico,

      di regola tale spesa spetta a Lei, pero' e' fuoridubbio che possiate accordarvi come meglio credete.

      Mi tenga informato anche via Email


      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: conteggi di gestione di sara del 30/09/2003, 14:46
    Quesito: Vorrei sapere se dopo che è scaduto un contratto di locazione in un condominio, l'amministratore è obbligato a mandare tutti i conteggi di gestione revisionati e corretti, unitamente al consuntivo di gestione riguardante l'ultimo periodo di locazione, e mi sono accorta facendo i dovuti conteggi che mi spetta anche una certa cifra. Come posso agire, visto che dopo vari solleciti, ancora l'amministratore non mi ha risposto? Grazie
    • Re: conteggi di gestione di Ivano Di Meo del 01/10/2003, 14:02.
      Salve SIg.ra Sara,

      non riesco ad intendere il suo quesito.

      Se puo' mi riassuma, anche via email, la vicenda.

      Mi tenga informato anche via Email


      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Manutenzione lastrico solare di A. Cofini del 29/09/2003, 17:35
    Quesito: Egregio Dott. Di Meo,

    Nell’assemblea convocata per il mese di ottobre 2003, è all’ordine del giorno la "Discussione ed approvazione preventivo rifacimento tetto/lastrico ultimo piano cantine, e ripartizione della spesa".
    ll nostro stabile è composto da 5 piani uguali e da un’ultimo piano, il 6° dove sono posti solo 2 appartamenti, alcune cantine, ed un grande terrazzo di proprietà condomiale; I lavori in questione riguarderanno solo una parte del lastrico solare degli appartamenti al 6° piano, che è di uso esclusivo.
    Desidero sapere se per tali lavori nell’assemblea va’ utilizzata la Tabella A di Proprietà comune.
    Io sostengo che non è giusto applicare tale tabella, poichè tra le cose di proprietà comune, indivisibili, elencate nell’art.1 del Regolamento di Condominio, non sono indicati i lastrici solari di copertura degli appartamenti e delle cantine al piano attico, che infatti sono lastrici solari, ossia tetti del piano di un edificio, di proprietà esclusiva.
    Pertanto richiederò quanto fissato dal Codice Civile per i "lastrici solari di uso esclusivo" che stabilisce, all’articolo 1126, per le riparazioni o ricostruzioni, uno speciale regime di ripartizione delle spese:
    "Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

    Ciò presuppone a mio avviso la necessità della redazione di una Tabella delle Coperture, di cui il Reg. di Condominio non dispone, che definisca:
    1. le superfici delle parti di proprietà comune, per le quali applicare la ripartizione in millesimi della Tabella A di proprietà comune;
    1. le superfici dei lastrici solari degli appartamenti e delle cantine, con i millesimi di ripartizione delle spese di manutenzione basati sui i criteri di cui all’art. 1126 del Codice Civile.
    Cosa ne pensa?
    Per me è molto importante conoscere il suo parere sulla questione e la ringrazio in anticipo per la disponibilità che vorrà dimostrare rispondendo alla mia domanda.
    Con la presente Le invio distinti saluti.
    • Re: Manutenzione lastrico solare di Ivano Di Meo del 01/10/2003, 14:00.
      Salve Sig. Confini,

      se non intendo male nel Vostro regolamento condominiale non vi e' una tabella ad ok per il lastrico di uso esclusivo.

      Le consiglio di contattare un tecnico che provvedera' alla creazione della tabella millesimale.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

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