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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: Ampliamento finestre di Angela del 09/10/2003, 14:22
    Quesito: Devo ristrutturare il mio appartamento in milano al 4 ed ultimo piano con terrazzo. Il terrazzo ha due porte finestre che vorrei ampliare a tutta parete in modo da avere tutta la visuale del terrazzo dal soggiorno.
    Premesso che nè il terrazzo nè le finestre sono visibili su strada, è obbligatorio chiedere il consenso di tutti i condomini? Oppure è sufficiente l'autorizzazione del Comune? Chi e perchè potrebbe opporsi a questo intervento? Se dovessi fare comunque l'intervento senza autorizzazione a cosa andrei incontro?
    grazie
    • Re: Ampliamento finestre di Ivano Di Meo del 14/10/2003, 11:26.
      Salve Sig.ra Angela,

      il comune viene interpellato unicamente per un cambio progettuale dell'appartamento.

      Le consiglio di informare i condomini in sede assembleare dato che la ristrutturazione per le parti visibili su strada deve rispettare il decoro dell'edificio.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Cambio Amministratore di Christian del 08/10/2003, 15:04
    Quesito: Se il contratto che ha firmato il costruttore è nullo davanti alla legge, perchè mi è stato detto che eravamo costretti a tenerlo per 2 anni?
    Come faccio a richiedere l'intervento dell'Autorità giudiziaria?

    Grazie, saluti
    • Re: Cambio Amministratore di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 17:10.
      Art. 1131 (Rappresentanza)
      Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
      Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
    • Re: Cambio Amministratore di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 17:09.
      Salve Sig. Christian,

      Art. 1129 (Nomina e revoca dell'Amministratore)
      Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

      Art. 1135 (Attribuzioni dell'Assemblea dei Condomini)
      Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

      Art. 64
      Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore.
      Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Cambio Amministratore di Christian De Bei del 08/10/2003, 12:47
    Quesito: Abito in una casa di poco più di un anno e sul nostro rogito abbiamo il vincolo di avere per 2 anni un amministratore scelto dal costruttore. A distanza di 10 mesi di amministrazione con questo ragioniere, abbiamo diversi problemi di insoddisfazione di gestione con lettere di richieste scritte ma senza esito ed interventi non effettuati dopo mesi di sollecitazioni (es. tubi di scarico che perdono, regolamento non rispettato da alcuni condomini). Vorrei sapere se e come è possibile far in modo che questo Amministratore venga sostituito. Faccio presente che il costruttore sostiene di aver firmato un contratto di 2 anni con lui. Grazie
    • Re: Cambio Amministratore di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 14:01.
      Salve Sig. De Bei,

      il contratto che il costruttore ha firmato e' nullo agli effetti della legge. L'Assemblea elegge annualmente e con delibera l'amministratore designato al mandato condominiale.

      Vi sono due vie:

      Ricorrere all'autorita' giudiziaria per gravi irregolarita' nel mandato.

      Aspettare la scadenza del mandato ed eleggere un nuovo amministratore.

      Se puo' esserle utile mi dica da quale provincia/citta' mi scrive, cosi' da poterle indicare un amministratore professionista.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: possesso animali di Christian Bazzocchi del 08/10/2003, 12:11
    Quesito: vorrei sapere quali sono i vincoli imposti dalla legge ai possessori di cani.
    Puo' un cane girare in parti comuni del condominio senza museruola e guinzaglio?Nel condominio vi sono spesso bambini piccoli che spesso si trovano a contatto con cani lasciati liberi dai condomini.Come possiamo tutelarci?Quali sono gli articoli di legge che eventualmente ci tutelano?Non ho niente contro i cani, ma voglio semplicemente che i bambini(e non solo) possano muoversi liberamente senza paure.
    Grazie per la cortese attenzione.
    • Re: possesso animali di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 14:03.
      Salve Sig. Christian,

      vi e' una legge che regola la condotta dei cani, e questa va applicata anche all'interno di parti comuni di un condominio.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: svuotamento impianto riscaldam di depina del 07/10/2003, 15:03
    Quesito: Nella primavera scorsa ho acquistato un appartamento nel quale mi sono trasferita a vivere. Poichè le valvole dei caloriferi non sembrano in condizioni ottimali, avrei voluto procedere alla loro sostituzione. Ho chiesto all'amministratore se era previsto uno svuotamento dell'impianto per procedere in tali giorni alla loro sostituzione.
    Mi è stato risposto che in detto palazzo lo svuotamento viene fatto solo su richiesta dei condomini in quanto di per sè l'impianto non lo richiede.
    La domanda che sto per porre è la seguente: dovendo quindi procedere ad una richiesta personale, le spese di tale operazione dovranno per forza essere a mio carico?
    Ringrazio già anticipatamente per qualsiasi informazioni a proposito.
    • Re: svuotamento impianto riscaldam di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 09:20.
      Salve Sig.ra Depina,

      da quel che intendo l'impianto di riscaldamento e' comune a tutto il condominio. Ora se l'assemblea avalle con delibera lo svuotamento la spesa verra' ripartita tra i condomini, mentre se non approvata lei potrebbe richiedere lo svuotamento ma a sue spese.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Posto auto condominiale di Giampy del 07/10/2003, 13:21
    Quesito: Ne mio Condominio esistono tre posti auto fruibili da un negozio-laboratorio, uno per portatori di andicap.
    Il problema sta che i posti auto non sono di propietà del negozio ma del condominio, avendo chiesto al negoziante di apporre l'orario di appertura / chiusura della sua attività, per poter parcheggiare i nostri veicoli al difuori della sua attivita lavorativa ci comunica che essa e 0-24 H.
    Chiedo se è possibile che lu rivendichi tale diritto su una propietà condominiale, "sapendo che esistono degli orari per negozi o laboratori fissati dal comune".
    Noi coso possiamo fare.

    Grazie
    • Re: Posto auto condominiale di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 09:15.
      Salve Sig. Giampy,

      se non intedo male i posti auto in questione sono del condominio pertanto per la fruizione da parte del negozio deve esserci una delibera di accordo.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: INTESTAZIONE PAGAMENTI di Elisa del 07/10/2003, 12:24
    Quesito: L'amministratore del condominio in cui è situata l'abitazione di mia proprietà (in Torino), ha richiesto il pagamento delle spese di riscaldamento in varie modalità, tra cui bonifico bancario o c/c postale.
    Ciò che a me sembra strano è il fatto che detti pagamenti, secondo la sua comunicazione, DEVONO essere tutti intestati a lui e non al condominio in
    generale e, inoltre, cita la seguente frase: "NOTA BENE: la banca respingerà automaticamente il bonifico in caso di inesatta intestazione del conto corrente".
    Io ho sempre pagato tramite bonifico.
    La mia preoccupazione è giustificata in quanto, la scorsa estate, è pervenuta a tutti noi condomini una lettera dall'Italgas che ci comunicava il taglio
    della fornitura a causa del mancato pagamento dell'ultima rata... Secondo l'amministratore, da me (sono consigliere di scala) interpellato per chiarimenti, si è trattato di un disguido amministrativo dell'Italgas.
    Resto in attesa di Vostra cortese risposta e porgo i migliori saluti.
    Elisa da Torino
    • Re: INTESTAZIONE PAGAMENTI di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 09:00.
      Salve Sig.ra Elisa,

      avete aperto un conto corrente bancario o postale condominiale oppure tutto transita nel conto privato dell'amministratore?

      A ogni inizio mandato, nelle consueta assemblea ordinaria, viene deliberato se aprire o non un conto per la gestione delle entrate/uscite del capitale condominiale. Cosa fu' deliberato in quell'occasione?


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Lavori straord. ante rogito di Gabriele Ugolini del 07/10/2003, 09:24
    Quesito: Egr. dott. Di Meo, successivamante alla stipula della promessa di vendita del mio appartamento, l'Ammiistratore del condominio ha indetto un'assemblea straordinaria per deliberare circa l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria di rifacimento delle facciate dello stabile.
    Poichè tale delibera sarebbe antecedente al rogito, come devo comportarmi in assemblea onde evitare di dover pagare per dei lavori di cui non godrei ? Quali formalismi devo adottare nei confronti del futuro proprietario ?
    Grazie
    • Re: Lavori straord. ante rogito di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 08:56.
      Salve Sig. Gabriele,

      i lavori antecedenti il rogito sono a suo carico dato che nel rogito stesso si dichiara l'immobile libero da eventuali pendenze.

      Le posso consigliare di trovare un accordo con il suo acquirente dato che il rifacimento delle facciate di uno stabile migliora la quotazione sul mercato dell'immobile.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: delegato notarile di silvia mazzarello del 06/10/2003, 17:34
    Quesito: Gent.mo dott. Di Meo
    abito in un condominio di 11 appartamenti dove non è mai esistito un amministratore. In seguito al terremoto dell'aprile scorso siamo nella condizione di dover effettuare importanti lavori di ristrutturazione. Avremo necessità di nominare un rappresentante con delega notarile che dia il proprio nominativo per gli incarichi burocratici(richiesta risarcimento). Rimane però da decidere quali altre funzioni questa persona dovrà svolgere. Sono le stesse di un vero amministratore o è l'assemblea a decidere quali mansioni affidargli? Tenga conto che chi si è offerto come rappresentante sarà anche il titolare dell'impresa che svolgerà la maggior parte dei lavori in progetto(è anche lui condomino... ,sob!). Il progettista può occuparsi della parte economica?
    Grazie per la sua risposta

    silvia mazzarello
    • Re: delegato notarile di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 08:53.
      Salve Sig.ra Mazzarello,

      Art. 1129 (Nomina e revoca dell'Amministratore)
      Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

      Se il suo condominio ha piu' di 4 condomini, per legge dovete eleggere un amministratore.

      In genere per i lavori viene dato mandato per un direttore di lavori, ma per le spese da sostenere il responsabile dei pagamenti e' l'amministratore direttamente.

      Se le puo' essere di aiuto mi indichi da quale provincia/citta' mi scrive e, nel limite delle mie conoscienze, le posso indicare un amministratore professionista.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: lavori rifacimento tetto di Carla Corrado del 06/10/2003, 13:18
    Quesito: Nell'edificio in cui dispongo di un alloggio il proprietario dell'attico ha chiamato in causa il condominio per rifare il tetto che ha problemi statici ma chiede che sia coibentato per avere un isolamento termico in conformità alle norme vigenti. Il tetto realizzato intorno ai primi del 900 è fatto di un manto di tegole, un tavolato impermeabilizzato, una stuttura lignea e un controsoffitto che il proprietario ha demolito senza autorizzazione. Inoltre il suo alloggio e il realtivo tetto, insistono in parte sul condominio adiacente. A quali spese ho in dovere di contribuire? Anche a quelle di una nuova coibentazione termica?
    • Re: lavori rifacimento tetto di Ivano Di Meo del 08/10/2003, 08:48.
      Salve Sig.ra Carla,

      da quel che intendo il tetto e' in comune con tutto il suo condominio ed in parte sull'adiacente.

      Pertanto non siamo in materia di Lastrico ad uso esclusivo.

      Ora le spese per il tetto che compete il vostro condominio sono a Vostro carico, ma le consiglierei di coinvolgere un perito per verificare la natura di instabilita' del tetto che se dipendesse da ristrutturazioni non autorizzate in assemblea potrebbe porre in auge il risarcimento dei danni.



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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

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