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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: Amministratore Stabili di Massimo del 13/10/2003, 21:55
    Quesito: Salve,
    siamo quasi arrivati al termine del primo anno di mandato del nostro amministratore, di una casaa appena ristrutturata radicalmente e questi, rispetto a quanto deliberato nell'assemblea di condomini, ha portato a termine, grossomodo, il 20% di quanto era stato deliberato.
    Come possiamo tutelarci, visto e considerato che abbiamo subito dei disagi, a causa di questo comportamento?

    Grazie
    • Re: Amministratore Stabili di Ivano Di Meo del 14/10/2003, 16:01.
      Salve Sig. Massimo,

      se non ha portato a termine gli oneri del mandato potete destituirlo mediante autorita' giudiziaria.

      Comunque dato che siete arrivate a fine mandato, non riconfermatelo e se vi sono fondati sospetti sulle spesse da questo effettuate durante l'anno non approvate il bilancio consuntivo di fine gestione annuale.

      Se puo' tornarle utile mi dica da dove scrive, in modo da poterle segnalare un amministratore professionista nel mestiere.



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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: ascensore di joe papa del 13/10/2003, 15:58
    Quesito: salve, sono una ragazza che scrive da Aosta. Avrei da sottoporle un quesito: vivo in un condomio di dieci appartamenti non dotato di ascensore. La possibilità fisica di installarlo ci sarebbe, ma bisognerebbe apportare delle modifiche alla tromba delle scale restringendo appunto le scale fino al limite consentito. La persona che però vive al pianterreno si rifiuta di dare il proprio consenso ai lavori (non vuole l'ascensore perchè teme che dopo farebbe troppo rumore il continuo aprirsi e chiudersi della porta).
    È vero che essendo le scale un bene comune non si possono effettuare i lavori senza il suo consenso? Tutti gli altri inquilini sarebbero favorevoli.
    Anticipatamente ringrazio.
    • Re: ascensore di Ivano Di Meo del 16/10/2003, 09:02.
      Salve Sig.ra Joe,

      Estratto Art. 1136 cc:

      Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (1) (2).

      Si tratta di una innovazione e pertanto e' regolata dall'Art. 1120 cc.

      Puo' comunque il condomino rifiutarsi di partecipare all'intera spesa del lavoro.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Apertura finastra lato casa di Paolo del 13/10/2003, 15:44
    Quesito: Ho acquistato un appartamento al secondo ed ultimo piano di una palazzina. Avrei intenzione di aprire una finestra su un lato della casa dove sono gia presenti altre finestre. La finestra è relativa alla stanza del secondo bagno. Siamo tre proprietari uno dei quali mi ha autorizzato all'apertura ed uno no.
    Devo avere il consenso di tutti i condomini?
    • Re: Apertura finastra lato casa di Ivano Di Meo del 16/10/2003, 08:59.
      Salve Sig. Paolo,

      se non intendo male il muro nel quale lei vuole aprire una finestra e' del suo appartamento e non in comune con gli altri condomini.

      Avendo in suo possesso l'autorizzazione comunale, puo' eseguire i lavori.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: spese cond di emy del 12/10/2003, 21:35
    Quesito: Egr dott ho rogitato a Dicembre 2002 un appartamentino in un condominio. Nell'ultima assemblea sono venuta a conoscenza che tempo prima era stato deliberato il rifacimento di un ascensore. In questi giorni ho ricev il resoconto delle spese condominiali e sono comprensive della quota per il rifacimento di questo ascensore; Le chiedo se tocca a me pagare queste spese visto che sono state deliberate dalla precedente proprietaria e non da me.
    Grazie per la sua cortese risposta Emy
    • Re: spese cond di Ivano Di Meo del 16/10/2003, 08:56.
      Salve Sig.ra Emy,

      essendo Lei la intestataria dell'immobile tutte le spese verranno notificate a Lei.

      Nel rogito vi sara' sicuramente scritto che l'appartamento e' libero da qualsiasi onere.

      Pertanto le spese le deve pagare il precedente proprietario alla quale Lei si dovra' rivalere per il rimborso.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: problemi condominiali vari di bubu71 del 12/10/2003, 19:46
    Quesito: Gent.Dott.Di Meo, sono un nuovo frequentatore di questo sito e gradirei avere da lei, se possibile, alcuni chiarimenti circa i seguenti problemi: 1) le delibere di opere di innovazione operate all'unanimità da un'assemblea tenutasi in seconda convocazione con 330m.mi sono valide? (dall'art.1136 parrebbe che ci voglia comunque la maggioranza assoluta ) 2)nel nostro cortile condominiale, nonostante l'espresso divieto del Regolamento, numerose persone abitanti nello stabile -proprietari o affittuari- parcheggiano abitudinalmente i loro motoveicoli,e l'amm.re si limita a blandi e del tutto inascoltati richiami sostenendo di non poter fare di più perchè neppure i vigili possono intervenire, trattandosi di proprietà privata. Puo' indicarmi cosa fare di preciso -autorità ed eventuali articoli di legge- per porre fine a questa situazione che comporta continuo disturbo e danneggiamenti al portone? Ho sentito parlare di ditte private specializzate in rimozioni di questo tipo, ma non ne so di più... Grazie di cuore ,Marco.Torino
    • Re: problemi condominiali vari di Ivano Di Meo del 16/10/2003, 08:53.
      Punto 2

      L'amministratore constatato il danno provocato da tali motoveicoli puo' accollare l'intera spesa di risarcimento agli interessati. Se nel regolamento condominiale non sono previste sanzioni amministrative per infrazioni agli articoli succitati al sudetto l'amministratore non puo' operare.
      Le consiglio di far modificare il regolamento condominiale, operazione che non richiede l'unanimita'.
    • Re: problemi condominiali vari di Ivano Di Meo del 16/10/2003, 08:53.
      Estratto dall'ART. 1136 cc:

      Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (1) (2)

      Art. 1120 (Innovazioni)
      I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1) (2). Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
      (1) Si veda il comma 5 dell'art. 26 della L. 9 gennaio 1991, n. 10, recante norme per l'attuazione del piano energetico nazionale, di cui si riporta il testo: "Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento, in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli artt. 1120 e 1136 del codice civile".
      (2) A norma del comma 2 dell'art. 30 della L. 5 agosto 1978, n. 457, recante norme per l'edilizia residenziale, come aggiunto dall'art. 15 della L. 17 febbraio 1992, n. 179, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. La medesima norma dispone, altresì, che se viene approvato dalla regione ed ammesso al finanziamento pubblico il risanamento delle parti comuni dell'edificio, tutti i proprietari sono obbligati a concorrere alle spese necessarie in rapporto ai millesimi di proprietà loro attribuiti; in caso di rifiuto, la deliberazione del riparto della spesa è titolo esecutivo per l'ottenimento delle somme da recuperare.




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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Chiusura contabile di Max del 12/10/2003, 11:32
    Quesito: Gentilissimo Dott. Di meo,
    ho venduto lo scorso Febbraio un appartamento provvedendo a saldare quanto di competenza fino all'ultimo giorno del mese in cui ho stipulato. La chisura annuale di Giugno, riporta una maggiorazione, rispetto a quanto preventivato, di xx euro.
    Il nuovo proprietario rifatti i conti divide per 12 e chiede a me il corrispettivo eccedente per i mesi in cui ho avuto il possesso di casa.
    Da un punto di vista legale e' corretto che mi accolli io dei costi che, chissa per quale motivo, sono lievitati? (posso anche pensare che sono cresciuti poiche' il nuovo condomino usa più acqua di me, o l'ascensore...), oppure semplicemente per qualche canone aumentato.
    Grazie per la cortese attenzione
    Saluti
    • Re: Chiusura contabile di Ivano Di Meo del 15/10/2003, 16:48.
      Salve Sig. Max,

      se l'aumento e' dipeso dal condomino lei non deve pagare nulla, altrimenti Si.

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: Come ottenere i documenti? di Massimo F. del 11/10/2003, 15:26
    Quesito: Un amministratore di mia conoscenza di una piccola città del centro sud si rifiuta da cinque anni di mostrare i documenti (e i verbali) che le mancano ad una condomina e non li mostra neppure all'assemblea in sede di approvazione di rendiconto.
    A nulla sono valse le raccomandate in quanto lui o non le ritira o non si fa trovare agli appuntamenti prefissati o semplicemente con grande faccia tosta si rifiuta.
    E'stata richiesta un'assemblea da tre condomini ponendo all'ordine del giorno di fornire tutta la documentazione giustificativa contabile di cinque anni ma questi solo dopo aver fissato l'assemblea ha richiesto 1000 € che i tre condomini gli hanno contestato subito.
    L'assemblea si è poi svolta ma l'amministratore non ha esibito i documenti e la maggioranza compiacente che traeva vantaggi dalle negligenze e dalle omissioni commesso da questi soprassedeva a tutto l'ordine del giorno.
    Quindi l'ammiistratore alla successiva assemblea ordinaria sottoponeva ad approvazione solo un rendiconto di tre mesi e senza che l'argomento fosse posto all'ordine del giorno addebitava il costo dell'assemblea straordinaria richiesta di 1000 €, solo ai tre richiedenti e neppure 10 giorni dopo gli mandava un sollecito chiedendo 50 € per le sue competenze.
    Siccome i condomini sono 9 e di questi, 5 ne traggono vantaggi e 2 hanno paura di ritorsioni , la condomina ora si ritrova completamente sola.
    Come può agire la condomina?
    Può denunciare l'amministratore e i condomini per truffa?
    Come può ottenere i documenti ? A chi si deve rivolgere?

    Distinti Saluti
    • Re: Come ottenere i documenti? di Ivano Di Meo del 15/10/2003, 16:43.
      Salve Sig. Massimo,

      deve rivolgersi all'autorita' giudiziaria e denunciare i fatti in modo da far destituire tale amministratore per Gravi Irregolarita' nel mandato.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Tabella Millesimale di Fabio da CT del 09/10/2003, 23:54
    Quesito: Buonasera,
    Il condominio dove abito è stato costituito già da due anni e tutti i condomini hanno già fatto l'atto d'acquisto da almeno un anno.
    Il costruttore adesso pretende da ogni condomino il pagamento della tabella millesimale.
    300 Euro per ogni appartamento, 150 Euro per ogni garage e 50 Euro per ogni posto auto (Tot. 500 Euro).
    Le sembrano giusti questi prezzi?
    Esiste un tariffario da consultare?
    Quali sono i prezzi medi ?
    Mi posso rifiutare di prendere e quindi di pagare questa tabella millesimale?
    Grazie
    • Re: Tabella Millesimale di Ivano Di Meo del 15/10/2003, 16:39.
      Salve Sig. Fabio,

      due anni fa costituendo il condominio doveva essere gia presente il regolamento condominiale rilasciato
      dal costruttore.

      Ora non capisco a che titolo richieda tale parcella dato che alla consegna degli immobili il costruttore deve rilasciare un regolamento di condominio contrattuale.


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      Ivano Di Meo

  • Titolo: regolamento di condominio di marzia del 09/10/2003, 17:23
    Quesito: Come devo fare per ottenere un regolamento di condominio dove vivo?
    Siamo più di dieci condomini e so che posso rivolgermi al Tribunale, cosa devo fare?
    Basta una semplice istanza o c'è una particolare procedura da seguire?
    • Re: regolamento di condominio di Ivano Di Meo del 14/10/2003, 16:02.
      Salve Sig.ra Marzia,

      avete eletto un amministratore di condominio?

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: revoca amministratore di raffaele del 09/10/2003, 16:10
    Quesito: Abito in un condominio di 28 unità immobiliari. All'ultima riunione condominiale dopo aver redatto il verbale e inviatolo all'amministratore quest'ultimo mi ha chiesto in qualità di presidente di consegnare la copia in mio possesso nelle caselle della posta di tutti i condomini (firmato da me e dal segretario). La spedizione del verbale non è un compito dell'amministratore?
    Inoltre nell’ultima riunione sul verbale è stato scritto che l’assemblea in una situazione di “empasse non riesce né a rinominare né a revocare l’amministratore”. Infatti 3 condomini assieme (di cui 1 proprietario di 8 unità molto grandi) hanno circa 520 millesimi tutti gli altri messi assieme arrivano a 480. I primi 3 sono favorevoli all’attuale amministratore gli altri contrari. Non riuscendo né a rinominarlo né a revocarlo l’attuale amministratore è in carica pro tempore. Nell’anno passato inoltre l’attuale amministratore non ha mai provveduto a mettere in sicurezza una soletta della ringhiera esterna e relativa balaustra pericolante (abitiamo in una casa di corte a Milano) nonostante i solleciti degli inquilini pertinenti tale passaggio (ovvero i favorevoli alla revoca).
    Dal momento che lui anche se fosse rinominato non provvederebbe ad iniziare i lavori poiché non l’ha fatto in circa 2 anni di gestione come possiamo uscire da questa situazione?? Come possiamo cambiare amministratore ricorrendo all'autorità giudiziari?
    il rischio è la non gestione e il caos del condominio

    grazie
    • Re: revoca amministratore di Ivano Di Meo del 14/10/2003, 11:51.
      Salve Sig. Raffaele,

      l'unica soluzione e' richiedere un amministratore giudiziario all'autorita' giudiziaria.

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      Ivano Di Meo

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