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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: INTESTAZIONE ASSEGNI E DELEGHE di Giuseppe Torregrossa del 17/10/2003, 17:20
    Quesito: Gentilissimo sig.Di Meovorrei proporre alla sua attenzione alcuni quesiti.Sono proprietario di un immobile in un condominio il quale e intestatario di c/c bancario per pagamenti spese ordinarie e straordinarie, ma il mio amministratore non mi vuole accettare gli assegni per pagare le spese se essi sono intestati al condominio ma predende che io non intesta l'assegno, in piu per pagamenti in contanti ed in assegni come sopra indicato pretende il pagamento di euro 1, è lecito questo comportamento ?
    Vorrei anche sapere se le deleghe intestate all'amministratore dai condomini si possono ritenere valide in assemblea condominiale quando si deve votare l'operato dell'amministratore ed eventualmente il rinnovo del suo mandato.
    La ringrazio anticipatamente ed le invio miei piu sinceri Distinti Saluti
    • Re: INTESTAZIONE ASSEGNI E DELEGHE di Ivano Di Meo del 21/10/2003, 09:16.
      Salve Sig. Giuseppe,

      Punto 1

      No, gli assegni vanno intestati al condominio in modalita' non trsferibile.

      Non riesco a capire la motivazione di spesa di un euro.

      Punto 2

      Se il regolamento di condominio non citi il contrario sono valide.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Ripartizione debiti di Roberto del 16/10/2003, 18:00
    Quesito: Sono un condomino di uno stabile l'amministratore del condominio è stato destituito nell'Agosto 2003, e sostituito con uno nuovo. Sulla vecchia gestione gravano numerose fatture non pagate inerenti all'anno 2002/2003.
    Negli ultimi mesi della vecchia gestione alcuni condomini non hanno pagato la loro quota condominiale.
    Oggi bisogna provvedere a ripianare i debiti della precedente gestione. Avrei bisogno di una indicazione sul come ripartire tale debito. Le quote condominiali non pagate nella precedente gestione rientrano nella ripartizione del debito come quote pagate, o vanno solo a risanare un debito da parte dei condomini?
    La ripartizione delle fatture non pagate (debito) va fatta comprendendo anche le quote condominiali non pagate con la vecchia gestione, o è da considerarsi debito solo ciò che rimane da pagare dopo che tutte le quote condominiali non pagate sono state pagate?
    Faccio un esempio per spiegarmi meglio:
    Mettiamo che il debito è = 100, le quote condominiali da pagare sono pari a 20, si divide secondo le tabelle millesimali solo il restante 80.
    E' possibile riferirsi a qualche regolamento/legge? Ne ho bisogno per portarlo in assemblea dove qualcuno ritiene che la divisione debba essere fatta su 100 e le quote condominiali non pagate vanno a coprire la loro quota parte della divisione.

    Grazie per l'attenzione.
    • Re: Ripartizione debiti di Ivano Di Meo del 17/10/2003, 14:06.
      Salve Sig. Roberto,

      se il bilancio della scorsa gestione e' stato approvato le spese vanno ripartite secondo le tabelle millesimali di quell'anno.

      Attenzione che l'amministratore in tali casi e' tenuto ad effettuare decreto ingiuntivo di urgenza per le spese non pagate.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: amministrazione di luca del 16/10/2003, 16:56
    Quesito: sono un condomino di un condominio di 27 unità immobiliari vorrei amministrare il mio stabile pur non avendo alcuna esperienza alle spalle in questo ambito e non possedendo partita iva,lo posso fare senza incorrere in alcuna sanzione (fiscale legale etxc)!!!
    quali sono gli adempimenti fiscali di un amministratore che percepisce un rimborso spese annuale forfettario e del condominio!!!
    l'assemblea ha già votato all'unanimità la mia nomina ma prima di accettare vorei avere maggiori delucidazioni
    • Re: amministrazione di Ivano Di Meo del 17/10/2003, 14:03.
      Salve Sig. Luca,

      con un solo condominio la partita iva non serve, ma deve fare il modello 101.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: approvazione bil. preventivo di Nicoletta Martone del 16/10/2003, 12:44
    Quesito: Nell'assemblea ordin. al p.to sull'approvaz. del preventivo si può chiedere un'accensione più lunga ed una ripartizione delle spese per l'illuminazione scale "differenziata"?
    P.es.: il 50% suddiviso tra tutti i condomini e l'altro 50% solo tra quelli che usano l'ascensore (colonna ascens.)? Questo per andare incontro a quei condomini che non hanno votato l'ascensore (e non usano), ma sarebbero penalizzati dalla riduzione della luce per le scale (attuale).
    Per votare questa ripartizione occorre la maggioranza o l'unanimità?
    Grazie per la Sua attenzione e le sarò grata se vorrà inviarmi risposta al mio indirizzo e-mail: nmartone@federcasse.bcc.it
    Cordiali saluti, Nicoletta Martone
    • Re: approvazione bil. preventivo di Ivano Di Meo del 17/10/2003, 14:02.
      Salve Sig.ra Nicoletta,

      potrebbe descrivermi la problematica, non riesco ad intendere il problema.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Tetto in sopraelevazione di Paolo del 16/10/2003, 11:59
    Quesito: Gentile Sig. Di Meo,
    ho acquistato un monolocale di 45 mq. che è posto sulla terrazza condominiale di un edificio a tre piani. La sopraelevazione risale agli anni '50. Ora il tetto necessita di essere smantellato e rifatto completamente e il condominio chiede a me di una partecipazione nelle spese di smantellamento e rifacimento totale pari al 50%.
    Come mi devo comportare?
    Un saluto
    • Re: Tetto in sopraelevazione di Ivano Di Meo del 17/10/2003, 14:00.
      Salve Sig. Paolo

      Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
      Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: motore climatizzatore di Barbara del 16/10/2003, 10:06
    Quesito: Ho comprato un negozio che non ha possibilità di riscaldamento. considerando che venderà biancheria intima è necessario per la mia attività. a maggio ho chiesto autorizzazione scritta all'amministratore di installare il motore di un climatizzatore 'nel cortile interno in alto' (dove ce ne sono già due). in realtà il mio negozio da sul vano scale (aperto, è una casa vecchia)e l'ho installato, a settembre, sul retro del negozio interno in alto. Ho telefonato all'amministratore per informarlo ma non l'ho mai trovato. Gli ho scritto che ero disposta a spostarlo anche in posti tecnicamente possibili (l'androne o a facciata) ma non mi ha mai risposto. 5 giorni fa mi ha invece scritto intimandomi di toglierlo e ha fattto uscire la polizia municipale che però ha detto chiarametne che non poteva fare niente e ha anzi segnalato che ce ne sono altri due. (premetto che non è ancora in funzione e che i tubi della condensa sono incanalati e finiscono in una braga. grazie molte.
    • Re: motore climatizzatore di Ivano Di Meo del 17/10/2003, 13:57.
      Salve Sig.ra Barbare,

      lei dovrebbe chiedere l'autorizzazione all'assemblea condomiale e non all'amministratore che espleta mandato.

      A meno che non vi sia il divieto sul regolamento del condominio.
      Si informi anche se vi siano delibere precedenti che autorizzavano l'installazione su parti comuni dell'edificio di chlimatizzatori.

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: inquilino partecipa? di antonio del 15/10/2003, 20:58
    Quesito: salve sono una persona che ha un appartamento in affitto a una cifra di molto inferiore ai prezzi di mercato.Vorrei porre una domanda :

    nel fabbricato dove io posseggo l'appartamento locato si sono svolti lavori straordinari di rifacimento tinteggiatura facciata installazione impianto centralizzato tv impianti elettrici ecc.
    La mia quota e' stata pari a 12.000 euro .
    Vorrei sapere se posso chiedere un rimborso parziale e in quale misura al mio inquilino o se non incassando questa quota posso effettuare un aumento e in che misura sul canone....Ricordo che ho un contratto di 4 piu' 4 libero e che e' al suo quinto anno quindi in scadenza nel 2006. GRazie mille siete grandi e complimenti per il bel sito.
    • Re: inquilino partecipa? di Ivano Di Meo del 17/10/2003, 13:54.
      Salve sig. Antonio,

      le spese sono a suo totale carico, e per l'aumento del fitto se trattasi di equocanone deve seguire gli aumenti di mercato.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Servitù condominiale? di Gianclaudio del 15/10/2003, 11:37
    Quesito: Premetto che sono disperato.
    Situazione: abito in una di due palazzine adiacenti con tre condomini cadauna, pertanto per ciascuna non si identificano gli estremi di "obbligo di amministrazione condominiale". Unica pertinenza comune, l'impianto idrico, che parte dalla mia palazzina e serve anche gli altri 5 condomini (io abito a piano terra ma di sotto ho un salone ed un piccolo locale di sgombero). Il costruttore ebbe la geniale idea, nel 1988, di utilizzare, per il trasporto dell'acqua alle abitazioni, tubi in PVC da irrigazione (!) che a distanza di 15 anni si stanno deteriorando uno dopo l'altro, alcuni anche più volte.
    Il problema è che l'intero fascio di tubi, più la condotta dello scarico fognario, scorrono DENTRO casa mia, più precisamente in un'intercapedine tra il mio salone del piano di sotto ed il locale di sgombero. Sino alla prima rottura di uno di tali tubi(dal 1999 ad oggi siamo a quota 5!), nonostante l'atto di acquisto parlasse dell'accettazione delle servitù condominiali annesse all'appartamento, io ignoravo tale passaggio di tubi, in quanto occultati (e non in vista) in un'intercapedine MURATA.

    Ogni qualvolta uno di questi tubi si lesiona e comincia a perdere, io subisco danni notevoli a mobili, muri, riviste, tappeti, attrezzature varie di bricolage. Sinora l'assicurazione (quando esiste, un'assicurazione!) mi ha ripagato le sole riparazioni. Se capita il disastro ad un tubo di una famiglia non abbiente, sinora mi sono accollato in toto riparazioni e danni! Ma non m'interessa che gli altri condomini siano (ovviamente) in buona fede, o più o meno (diciamo meno) assicurati. E' che convivere con questa tragedia incombente è una tortura, io sono vedovo e vivo da solo, in casa ormai ci dormo e basta, e vivo nel terrore di tornare una sera e trovare l'ennesimo disastro.
    So perfettamente che potrei ricorrere al giudice e chiedere d'ufficio tabelle millesimali ed amministratore, ma gli altri condomini minimizzano ("siamo 4 gatti, non è il caso, risolviamo diversamente, ecc."), ed i tempi sarebbero biblici. La mia domanda è: posso a qualunque titolo rigettare quella servitù condominiale, imponendo agli altri condomini il passaggio dei tubi in una zona, diciamo, più neutra? Io quei tubi in casa mia non li voglio più!
    Grazie e mi scusi per la lungaggine, ma volevo essere il più chiaro possibile.

    Gianclaudio
    • Re: Servitù condominiale? di Ivano Di Meo del 17/10/2003, 13:51.
      Salve Sig. Gianclaudio,

      la servitu' condominiale non si puo' rigettare, e le spese devono essere suddivise tratutti gli interessati.

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: Rispetto del regolamento. di Sabrina del 15/10/2003, 09:48
    Quesito: Salve, a quale organo di competenza mi devo rivolgere se un condomino non rispetta alcuni art. del regolamento di condominio anche dopo essere stato richiamato dall'amministratore? Posso far richiamare anche l'amministratore per non essere stato capace di far rispettare lo stesso (visto che rientra tra le sue manzioni (art. 1130 cod. civ.)?
    Ringraziandola anticipatemente porgo distinti saluti
    • Re: Rispetto del regolamento. di Ivano Di Meo del 16/10/2003, 09:07.
      Salve Sig.ra Sabrina,

      se nel regolamento l'amministratore non e' abilitato ad impartire sanzioni amministrative per la violazione agli articoli del regolamento di condominio puo' solo richiamare il condominio in esame.

      L'amministratore, in caso di danni, puo' accollare l'intera spesa al sudetto.

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: ripartizione spese tetto di Paolo del 14/10/2003, 17:02
    Quesito: Egr. dott. Di Meo, abito da un mese in un condominio a dir poco strano. Un solo esempio: l'intero sottotetto è di proprietà di un condomino che abita al primo piano e per accedervi è necessario passare attraverso l'abitazione di questo condomino che ha una scala interna per raggiungere il sottotetto ed un terrazzo sempre di sua esclusiva proprietà. Lo stabile è di due piani. Ora è diventato necessario rifare una parte del tetto perchè cadente. Chiedo come devono essere ripartite le spese, ex art. 1126 c.c. o ex art. 1123? Inoltre, come va conteggiata la proprietà del sottotetto per le quote millesimali? Grazie per la sua disponibilità. Paolo
    • Re: ripartizione spese tetto di Ivano Di Meo del 16/10/2003, 09:04.
      Salve Sig. Paolo,

      Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
      Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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      Ivano Di Meo

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