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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: divisione spese di luigi cirillo del 22/10/2003, 16:18
    Quesito: Gentilissimo amministratore Ivano Di Meo

    la disturbo ancora per un chiarimento sulla ripartizione delle spese :

    Nel condominio dove abito sono stati approvati dei lavori straordinari : Adeguamento alla legge 46/90 relativo all’impianto elettrico interrato “ parti comuni – garage – cantine” indispensabili per rinnovo del C.P.I. (certificato di prevenzione incendi, la cui scadenza è fissata per 28/04/04).
    La spesa per il suddetto lavoro e di € 36529.50 di cui siamo tenuti a corrisponderne il 50% poiché essendo i luoghi “parti comuni – garage – cantine” unica proprietà con il condominio attiguo al nostro.
    Da uno sguardo dato alla tabella di ripartizione delle spese nella finca totale millesimi risultano essere 846,23 e non 1000 (come credo dovrebbe essere).
    Quindi ho richiesto una spiegazione verbale al signor amministratore il quale mi rispondeva che nel nostro condominio ci sono dei negozi ed una palestra, e che i proprietari dei suddetti erano esenti dal pagamento poiché non direttamente interessati (in quanto non proprietari di garage o cantine).
    Premetto che nel Regolamento Condominiale non c’è scritto niente che li sottragga alle spese anzi dice chiaramente “..per le spese straordinarie di conservazione, restauro e ricostruzione delle parti ed impianti comuni, per le quali non è ammissibile per la minoranza dissenziente sottrarsi al contributo,……..” .
    Le mie domande sono:
    1) la tabella di ripartizione spese va rifatta dividendo per 1000/millesimi e non per 846,23/millesimi ?
    2)Cosa prevede in merito la legge ?
    Inoltre posso esimermi dal pagare finche non siano fatti i conti in modo corretto (chiaramente dandone comunicazione scritta all’amministratore)
    Nel ringraziarla ancora una volta la saluto cordialmente.
    Luigi Cirillo
    • Re: divisione spese di Ivano Di Meo del 27/10/2003, 09:15.
      Salve Sig. Cirillo,

      se le parti comuni interessate sono anche di proprieta' di tali negozianti, questi non possono esimersi dalla contribuzione per la manutenzione.

      Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: vincoli per affitto immobili di Enrico Lauricella del 22/10/2003, 14:51
    Quesito: Buongiorno,
    Le scrivo per sapere se è possibile subordinare l'affitto di un immobile, sito in un contesto condominiale, ad approvazione dell'assemblea e se la medesima puo accettare o meno la presenza del nuovo inquilino. Avrei bisogno di sapere inoltre se è possibile inserire questo vincolo nel regolamento di condominio e con quali maggiornaze deve essere votata la delibera.

    La ringrazio per l'attenzione

    Cordiali saluti
    • Re: vincoli per affitto immobili di Ivano Di Meo del 27/10/2003, 09:10.
      Salve Sig. Enrico,

      se l'assemblea delibera a favore si.

      In genere nel regolamento di condominio e' descritto il modo di affitto dell'immobile condominiale.

      Per variare il regolamento condominiale, non CONTRATTUALE, serve la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi di fabbricato.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Spese acquisite di D'Agnano Giosuè del 21/10/2003, 22:06
    Quesito: Sto acquistando un appartamento ed ho scoperto che il vecchio proprietario ha ancora una rata da pagare relativa a spese di adeguamento impianto elettrico ascensore (attività deliberata circa 10 mesi fa e lavori già eseguiti; totale di rate: 3). La rata scade il 5 novembre e l'atto notarile è il 28 di ottobre.
    Chi deve pagare l'ultima rata?

    Mille grazie.
    Saluti.
    Giosuè D'Agnano
    • Re: Spese acquisite di Ivano Di Meo del 22/10/2003, 09:25.
      Salve Sig. Giosue',

      la rata deve essere liquidata dal precedente proprietario dato che sul rogito vi sara' la dicitura che l'immobile e' libero da qualsiasi pendenza.

      Trattasi comunque di lavori deliberati in passato e gia' eseguiti.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Rumorosità cancello di Giuseppe&Grazia del 21/10/2003, 19:25
    Quesito: Da circa 8 mesi abito in una abitazione di nuova costruzione, il problema è questo:
    Il cancello elettrico (a scorrimento su rotaia) del garage condominiale è sito sotto la nostra camera da letto; pertanto ogni volta che qualcuno apre il cancello si sente un rumore fastidioso, ed a volte disturba il sonno.

    Tale inconveniente è stato fatto presente parecchie volte sia al costruttore che all'amministratore (di nomina dell'impresa costruttrice) e quimdi di fare qualcosa per insonorizzarlo o renderlo più silenzioso.

    Loro ci rispondono che non sanno più cosa fare.

    Alla nostra minaccia di chiedere l'intervento di un perito per verificare se la rumorosità è accettabile loro ci rispondono:" faccia fare un aperizia e poi vediamo".

    In sintesi le chiediamo:" a chi dobbiamo rivolgerci per fare una perizia o a quale ente deve essere esposto tale problema?".

    La ringraziamo anticipatamente e certi di un suo riscontro / interessamento
    porgiamo

    Distinti Saluti
    Giuseppe e Grazia

    Indirizzo e-mail: mgbeppe@tiscali.it

    Di nuovo GRAZIE !!!!!!!!!
    • Re: Rumorosità cancello di Ivano Di Meo del 22/10/2003, 09:23.
      Salve Sig. Giuseppe,

      un edificio di nuova costruzione ha 10 anni di garanzia da parte del costruttore.

      Ora e' la stessa impresa a dover chiamare un perito per la sistemazione dell'impianto.

      Potete comunque rivolgervi ai tecnici FAAC per una perizia.

      Da quel che leggo, l'amministratore ora in carica non e' stato approvato dall'assemblea ma nominato dall' impresa costruttrice.
      Ora tale nomina e' contro la legge dato che per

      Art. 1129 (Nomina e revoca dell'Amministratore)
      Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

      l'assemblea e' sovrana.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: ripartizione spese acqua di Parodi Alessandro del 21/10/2003, 13:50
    Quesito: In una unità immobiliare composta di tre appartamenti (uno per piano) identici, in assenza di qualsiasi convenzione o regolamento condominiale scritto, la suddivisione delle spese per la fornitura di acqua potabile vanno divise in tre parti uguali ex art 1123 cc oppure come?
    Grazie.
    Cordiali saluti
    • Re: ripartizione spese acqua di Ivano Di Meo del 22/10/2003, 09:17.
      Salve Sig. Parodi,

      Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

      Le spese vanno ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: Re: Ampliamento finestre di Angela del 21/10/2003, 07:50
    Quesito: Egregio Dott. Di Meo,
    grazie per la sua risposta, solo una precisazione. Il terrazzo e le finestre NON sono in nessun modo visibili da strada. Serve quindi comunque l'approvazione del condominio?
    Grazie
    Saluti




    Titolo: Ampliamento finestre di Angela del 09/10/2003, 14:22
    Quesito: Devo ristrutturare il mio appartamento in milano al 4 ed ultimo piano con terrazzo. Il terrazzo ha due porte finestre che vorrei ampliare a tutta parete in modo da avere tutta la visuale del terrazzo dal soggiorno.
    Premesso che nè il terrazzo nè le finestre sono visibili su strada, è obbligatorio chiedere il consenso di tutti i condomini? Oppure è sufficiente l'autorizzazione del Comune? Chi e perchè potrebbe opporsi a questo intervento? Se dovessi fare comunque l'intervento senza autorizzazione a cosa andrei incontro?
    grazie

    Re: Ampliamento finestre di Ivano Di Meo del 14/10/2003, 11:26.
    Salve Sig.ra Angela,

    il comune viene interpellato unicamente per un cambio progettuale dell'appartamento.

    Le consiglio di informare i condomini in sede assembleare dato che la ristrutturazione per le parti visibili su strada deve rispettare il decoro dell'edificio
    • Re: Re: Ampliamento finestre di Ivano Di Meo del 21/10/2003, 17:00.
      Salve Sig.ra Angela,

      in questi mtermini no.

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: Locale di proprietà condominia di Marco Aragno del 20/10/2003, 23:29
    Quesito: Nel mio condominio esiste un locale adibito anni addietro a portineria. Ormai vuoto da anni essendo confinante con il mio alloggio ho chiesto all'amministartore se era possibile comprarlo. L'amministarore mi ha risposto che ci vuole il consenso di tutti i proprietari del condominio (che comprende 5 scale per un numero di familgie uguale a 100)Questo essendo abbastanza impossibile mi consiglia di affittarlo. E' vero che ho solo questa alternativa? Non è possibile venderlo con la sola maggioranza assembleare? Grazie
    • Re: Locale di proprietà condominia di Ivano Di Meo del 21/10/2003, 17:00.
      Salve Sig. Marco,

      in questo caso, vendita, la decisione va presa all'unanimita'.


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      Ivano Di Meo

  • Titolo: Spese non deliberate di Giovambattista del 20/10/2003, 11:13
    Quesito: Grazie anticipatamente della risposta, l'amministratore del condominio dove sono propietario di un immobile, piu di una volta, senza alcuna delibera assembleare ha preso delle iniziative, come: disdire una ditta delle pulizie ed assumerne un'altra, tinteggiare una piccola parte del condominio, lavori non urgenti dei citofoni, assunzione di un operaio per la manutenzione del verde ed altro. Come ci si puo tutelare, prevenendo altre spese non autorizzate. Distinti saluti Giovambattista
    • Re: Spese non deliberate di Ivano Di Meo del 21/10/2003, 16:58.
      Salve Sig. Giovanbattista,

      siete nella situazione di poter addebitare le spese dei lavori non approvati/preventivati dall'assemblea.

      Le consiglio comunque, via giudiziaria, di far revocare il mandato a questo amministratore.

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: Riparazione balcone di Nando Vitrone del 18/10/2003, 18:39
    Quesito: Le scrivo per avere una conferma dell'oggetto sopra citato.
    Siamo n° 9 condomini, di cui uno di questi si è staccato una parte dell'intonaco del balcone posto nell'angolo ( non sopra dove viene calpestato ma bensi difronte e parte sotto ).
    La domanda è questa :
    A chi tocca pagare la ristrutturazione del balcone ?
    Grazie anticipatamente

    Nando Vitrone
    email: nados@libero.it
    • Re: Riparazione balcone di Ivano Di Meo del 22/10/2003, 09:14.
      Salve Sig. Nando,

      da quel che leggo deduco che si tratta la parte sottostante del balcone che e' di proprieta esclusiva del condomino.

      Le spese spettano a lui.

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      Ivano Di Meo

  • Titolo: Manutenzione imp.di riscaldam. di Leonardo Caimi del 17/10/2003, 17:26
    Quesito: Dal 1997 sono inquilino di una abitazione ad uso abitativo con regolare registrazione del contratto di locazione.
    Da qualche settimana la caldaia dell'impianto di riscaldamento non funziona correttamente. Il tecnico che effettua la regolare manutenzione dell'impianto, da me interpellato, ha evidenziato che il problema è dovuto alla scheda della centralina elettronica che, può aver subito danni per cause non riconducibili ad incuria da parte mia.
    Vorrei, possibilmente, da Lei chiarito se la sostituzione della suddetta centralina è a mio carico oppure, poiché si tratta evidentemente di manutenzione straordinaria, va a carico del locatore come specificato dall'art.1609 c.c.

    La ringrazio anticipatamente e le invio i miei più cordiali saluti.

    Leonardo Caimi

    P.S. : Potrebbe, gentilmente, inviare l'eventuale risposta al mio indirizzo di posta elettronica caimi@sirfin.it? Grazie.
    • Re: Manutenzione imp.di riscaldam. di Ivano Di Meo del 21/10/2003, 09:18.
      Salve Sig. Leonardo,

      le spese sono a carico del proprietario dell'immobile.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

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