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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: Copertura terrazza a livello di Elisabetta Sali del 28/10/2003, 22:53
    Quesito: Amministro un condominio di quattro piani fuori terra ed uno interrato, costituito da sei unità immobiliari. L’unico appartamento posto all’ultimo piano è completo di terrazza a livello coperta da lastre ondulate traslucide, sorrette da una struttura portante leggera in ferro. La terrazza in oggetto funge da copertura alle sottostanti unità immobiliari e a parti comuni condominiali, le quali insistono in toto o parzialmente sotto la stessa. La copertura della terrazza venne costruita dall’originario proprietario dell’intero edificio, probabilmente senza le dovute autorizzazioni comunali. Le spese di riparazione o ricostruzione della copertura (lastre ondulate, canale di gronda, struttura di ferro, ecc.) e della terrazza, a chi devono essere attribuite?
    Grazie - Chiedo di mantenere l'anonimato.
    • Re: Copertura terrazza a livello di Ivano Di Meo del 30/10/2003, 15:34.
      Salve Sig.ra Elisabetta,

      Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
      Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

      Se la struttura e' stata manipolata abusivamente, se dimostrato, puo comportare tutto l'onere al proprietario esclusivo del lastrico.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Spese sostituzione caldaia di Luigina Franceschi del 28/10/2003, 16:47
    Quesito: Possiedo la nuda proprietà di un appartamento che viene utilizzato dall'usufruttuaria per circa due mesi all'anno, nel periodo estivo. Mi è stato comunicato che si dovrà provvedere alla sostituzione della caldaia condominiale e che dovrò sostenere le spese relative. A chi spetta tale onere? A chi possiede la nuda proprietà o all'usufruttuaria?
    La ringrazio anticipitamente per al risposta. Luigina Franceschi
    • Re: Spese sostituzione caldaia di Ivano Di Meo del 29/10/2003, 14:21.
      Salve Sig.ra Luigina,

      le spese spettano a Lei dato che l'appartamento le e' intestato.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Nomina amministratore di Matteo del 28/10/2003, 13:02
    Quesito: Gentile amministratore, vivo in un condominio composto da otto unità abitative, queste però sono divise in due scale separate, quattro appartamenti da una parte e quattro dall'altra, con due numeri civici diversi. Le parti in comune sono il giardino, il parcheggio, l'accesso ai garage, il tetto e così via. Quello che io voglio sapere è molto semplice, ma molto importante. Nle nostro caso è obbligatoria o meno la nomina dell'amministratore condominiale?
    certo della sua risposta, colgo l'occasione per ringraziarla anticipatamente e porle i più cordiali saluti.
    • Re: Nomina amministratore di Ivano Di Meo del 28/10/2003, 14:15.
      Salve Sig. Matteo,

      Art. 1129 (Nomina e revoca dell'Amministratore)
      Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: rifiuto pagamento spese di ris di mara del 28/10/2003, 12:24
    Quesito: In un condominio con impianto centralizzato di riscaldamento, è legittimo il rifiuto da parte di un condomino, di pagare le spese per il rifornimento di gasolio nel periodo in cui, a causa di lavori di rifacimento dell'intero appartamento, non utilizzando i termosifoni (causa lavori rifacimento impianto) non possa sfruttare il riscaldamento.
    • Re: rifiuto pagamento spese di ris di Ivano Di Meo del 28/10/2003, 14:16.
      Salve Sig.ra Mara,

      le spese vanno onorate, pero' se e' dimostrato che il mancato utilizzo prolungato possa creare un risparmio sulle spese generali potrebbe ottenere una riduzione sul'importo da pagare.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: spese straordinarie di Roberto del 28/10/2003, 11:50
    Quesito: Nel nostro condominio l'amministratore non ha avuto la conferma della nomina.
    Ora a distanza di pochi giorni ha riconvocato l'assemblea ma solo some unico odg il preventivo di gestione.
    Ora chiedo:
    1 è corretto che non abbia riconvocato l'assemblea per decidere sulla sua nomina?
    2 con che titolo un amministratore non eletto può firmare un preventivo di gestione ( da precisare che nella assemblea dove non è stato eletto il preventivo era in odg ma non è stato votato)
    3 fino a che punto con la scusa di gestire l'ordinario può decidere sulle spese straordinarie
    4 il condominio vuole fare balconi e facciate,in queste condizioni l'amministratore ha detto che le può far fare benissimo,basta che sia laassembleaavolerlo,è vero?? Non dovrebbe essere nominato??
    5 Ci sono articoli e/o sentenze a favore suo o contrari?
    Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.
    • Re: spese straordinarie di Ivano Di Meo del 28/10/2003, 12:23.
      Salve SIg. Roberto,

      l'amministratore e' in regime di prorogazio pertanto, fintanto che non venga eletto o confermato l'amministratore dall'assemblea, deve occuparsi dell'attivita' ordinaria.

      1) Chiedete di convocare un'assemblea nella quale presenterete eventuali candidature.
      2) Rimarra' in veigore il vecchio preventivo.
      3)Le spese straordinarie non sono di sua pertinenza.
      4)No. Risunta essere attivita' straordinaria. Si dovreste affidargli il mandato.
      5)Deve trovare le sentenza di cassazione sull'Art. 1129 cc.

      Se puo' tornarle utile mi dica da quale provincia/citta' scriva e le posso indicare un amministratore professionista che puo' risolverle la situazione presente.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: infiltrazioni da terrazza di maria del 27/10/2003, 15:24
    Quesito: In merito alla infiltrazione di acqua dal terrazzo a livello sopra di me, che si rifiuta di far eseguire i lavori, ho gia' fatto scrivere da un legale ma ha risposto negativamente anche in questo caso. Vorrei sapere a questo punto quale e' la prassi piu' veloce per ottenere la riparazione del danno, e se il condominio e' da ritenersi responsabile visto che si tratta di un tubo del riscaldamento centralizzato.
    Grazie
    • Re: infiltrazioni da terrazza di Ivano Di Meo del 28/10/2003, 12:15.
      Salve Sig.ra Maria,

      dovete far interventire l'autorita' giudiziaria.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: infiltrazioni da terrazza di maria del 27/10/2003, 14:29
    Quesito: Da circa due anni subisco delle infiltrazioni di acqua da una terrazza a livello posta sopra al mio appartamento. Tali infiltrazioni sono dovute ad un tubo del termosifone centralizzato che passa sotto a detto terrazzo. Il proprietario si rifiuta di far entrare gli operai per eseguire la riparazione e l'amministratore mi ha risposto che Lui non puo' fare niente. Vorrei sapere come mi devo comportare Grazie.
    • Re: infiltrazioni da terrazza di Ivano Di Meo del 27/10/2003, 15:02.
      Salve Sig.ra Maria,

      messo che non vi puo' essere rifiuto per effettuare una riparazione, intervenga in via legale.

      Penso che una lettera scritta da un avvocato sia sufficente.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: responsabilità appaltatore di Benedetta del 27/10/2003, 10:52
    Quesito: Sono proprietaria di un appartamento che ho acquistato nel 1996, che è anche la data di fine costruzione del suddetto immobile. Nell'ottobre del 2002 si è verificata una grave infiltrazione dal lastrico solare di mia proprietà all'appartamento sottostante. La manutenzione del lastrico è stata effettuata con regolarità ogni anno da parte mia. Da verifiche tecniche l'infiltrazione è dovuta ad un difetto di costruzione del manto che ricopre il lastrico. Ho, a mie spese ristrutturato il lastrico, e volevo sapere visto che è un difetto di costruzione, se posso rivalermi sulla società appaltatrice e come posso fare. grazie Benedetta
    • Re: responsabilità appaltatore di Ivano Di Meo del 27/10/2003, 15:00.
      Salve Sig.ra Benedetta,

      lo stabile all'atto della consegna ha 10 anni di garanzia.

      Comunque:

      Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
      Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.




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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Obbligatorietà o no dell' Ammi di Giorgio M. del 25/10/2003, 15:23
    Quesito: Vorrei sapere :
    1) Alle leggi di oggi ottobre 2003, in una palazzina
    con 4 appartamenti, 2 negozi e 1 soffitta-mansarda, in pratica
    7 condomini .....(comune di circa 6.500 abitanti)è obbligatorio o no
    l'amministratore di condominio (intendo quello vero col patentino,
    non un condomino qualsiasi che si incarichi di farlo..) ...... ??
    2) Ho letto da qualche parte che se l'amministratore non c'è
    basterebbe soltanto che 1 o 2 condomini al massimo si rechino
    non so dove, chiedano l'amministratore, e questo verrà nominato
    d'ufficio; è vero in generale ed è vero in questo caso di 7 condomini ?

    mille grazie
    • Re: Obbligatorietà o no dell' Ammi di Ivano Di Meo del 27/10/2003, 14:58.
      Salve Sig. Giorgio,

      Art. 1129 (Nomina e revoca dell'Amministratore)
      Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

      Odiernamente e' meglio affidare il propio condominio ad un professionista qualificato ed ai tempi con la giurisprudenza odierna.

      Comunque non vi e' l'obbligo di un patentato associativo.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Lettera di protesta al COMUNE di Giorgio M. del 25/10/2003, 11:51
    Quesito: Vorrei un'idea di come si possa scrivere una lettera di protesta (che verrà accompagnata da una raccolta di firme) scritta da un folto gruppo di cittadini (..in pratica un quartiere..) al proprio Comune.... ad esempio mi faccia come uno 'schema' della lettera (consigli su parole da usare, ecc....).
    La lettera intenderebbe protestare per il cattivo funzionamento della rete fognaria (frequente allagamenti di garages e cantine ad ogni forte piovasco, per mancato funzionamento rete fognaria)
    e per la mancanza di parcheggi nel quartiere.
    La lettera dovrebbe essere indirizzata, credo, all'assessore responsabile dei lavori pubblici e anche
    al sindaco, per conoscenza.........mi dia appunto una idea generale (poi io inserirò dati e particolari..)
    di come possa essere scritta una lettera 'vincente'.
    Esempio: potrebbe essere anche citata una eventuale richiesta di danni al Comune in quanto ad
    ogni forte pioggia si ha allagamento di garages e cantine .

    mille grazie
    • Re: Lettera di protesta al COMUNE di Ivano Di Meo del 28/10/2003, 12:24.
      Veda sotto

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