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Chiedilo all'amministratore Ivano Di Meo

L'amministratore immobiliare Ivano Di Meo, Iscritto Albo A.N.AMM.I. n. C100, offre la sua collaborazione rispondendo ai tuoi quesiti nel ramo Amministrazione Immobiliare e Gestione Condominiale.

Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni professionali dell'amministratore.


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Ivano Di Meo
Tel. 347.8076604
Email: gd.ammservice@tiscali.it
  • Titolo: facciate e fosse biologiche di Graziella Pampaloni del 06/11/2003, 09:46
    Quesito: Gentile Dott. Di Meo, ho due quesiti da porLe:
    1) premesso che sono proprietaria di un appartamento in una piccola palazzina degli anni '60 di soli 3 condomini,
    stiamo procedendo alla ristrutturazione completa del tetto, e con l'occasione dei ponteggi, l'impresa incaricata dei lavori ci suggerisce un parziale rifacimento della facciata, che a mio parere non ha alcuna necessità di "ripresa". Gli altri due condomini sono d'accordo per fare anche quest'ultima ristrutturazione, se io mi oppongo possono costringermi a pagare oppure è necessaria l'unanimità per decidere?
    2) la signora proprietaria dell'appartamento al piano terra, che ha acquistato l'anno scorso lamenta cattivi odori e umidità a causa delle fosse biologiche, che si trovano all'interno della casa, in una veranda (che a suo tempo è stata condonata). Lei ha espresso la volontà di far spostare all'esterno le fosse, anche in considerazione del fatto che non sono a norma di legge, poichè risalenti agli anni 60. Credo che si tratti di spese molto ingenti, Le chiedo se sono spettanti a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali o se devono essere sostenute interamente dalla signora, e se è necessaria l'unanimità per deliberarle.
    Grazie per una Sua cortese risposta, distinti saluti G.P.
    • Re: facciate e fosse biologiche di Ivano Di Meo del 07/11/2003, 12:31.
      Salve Sig.ra Graziella,

      Punto 1

      Se sono lavori di estrema urgenza rischia una causa per danni, altrimenti no.

      Punto 2

      Per tale lavoro siete tutti interessati dato che le fosse biologiche sono per il fabbricato.
      Questa comunque risulta essere un'innovazione Art. 1120 cc.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Addebito pratica di subentro di Marco Cappelletti del 05/11/2003, 18:18
    Quesito: Nel momento in cui ho preso possesso dell'appartamento (in affitto)in cui abito l'amministratore mi ha inviato una fattura per una "pratica di subentro".
    Non avendo mai sentito nulla del genere ho chiesto spiegazioni e mi è stato risposto che si tratta del compenso relativo al lavoro di riconteggio delle spese condominiali a preventivo in relazione al mio ingresso nel condominio (a suo dire una pratica normale tra gli amministratori).
    A mio avviso, invece, si tratta di un'attività di ordinaria amministrazione legata all'incarico di amministratore e come tale ricompresa nella retribuzione forfettaria che già percepisce; quindi non comprendo l'emissione di una fattura ad hoc.
    Chi ha ragione?
    • Re: Addebito pratica di subentro di Ivano Di Meo del 06/11/2003, 12:48.
      Salve Sig. Marco,

      sinceramente non ho mai sentito nominare tale spesa.

      E' chiaro che lei divenendo proprietario dell'immobile paghera' le spese condominiali secondo i millesimi di riparto.

      Questa e' ordinaria amministrazione.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Vincolo affitto immobili di Enrico L. del 05/11/2003, 11:41
    Quesito: Buongiorno Sig. Di Matteo,
    le riscrivo in merito alla sua risposta del 27/10. Involontariamente mi sono espresso male, pertanto le sottopongo nuovamente il mio quesito.
    Vorrei gentilmente sapere se è possibile subordinare l'affitto di immobili di proprietà ad approvazione dell'assemblea e se la medesima può accettare o rifiutare la presenza del nuovo inquilino. Avrei bisogno di sapere se questo vincolo può essere inserito nel regolamento di condominio e con quali maggioranze deve essere votata la delibera.

    Il problema riguarda quei proprietari che affittano i loro appartamenti. Un nostro vicino ha dato in affitto il suo appartamento ad un pregiudicato ad anche ad immigrati clandestini, i quali esercitavano la prostituzione nell'appartamento spacciando anche droga. La polizia, dopo un anno di continue chiamate per molestie, è intervenuta arrestando l'inquilino pregiudicato. Vorremmo evitare il ripetersi di una tale esperienza e pertanto pensavo ad una soluzione di questo tipo.

    La ringrazio anticipatamente.

    Cordiali saluti.
    • Re: Vincolo affitto immobili di Ivano Di Meo del 06/11/2003, 12:45.
      Salve Sig. Enrico,

      per legge l'assemblea non e' leggittimata a votare su proprieta' esclusive dei partecipanti al condominio.

      Mi tenga informato anche via Email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Parcheggio furgoni amianto di Graziella Arzaroli del 05/11/2003, 10:44
    Quesito: Gentile Sig. Di Meo, vivo in un complesso formato da tre palazzine a forma di U, all'interno del quale c'è un parcheggio; da circa sei mesi un inquilino ha preso un'attività lavorativa ed utilizza due furgoni con il cassone aperto dietro ,piuttosto grandi, sempre carichi di materiale vario(scale, viti, reti, fustoni con dentro dei liquidi colorati, ecc.)Il problema è che ha preso l'abitudine di parcheggiarli sotto le mie finestre, mentre lui abita nella parte opposta di questo grande parcheggio, ma il fatto in sè non mi darebbe tanto fastidio se non fosse che questi camioncini vengono utilizzati per la rimozione e smaltimento dell'AMIANTO!!!! NON CREDO CHE QUESTI FURGONI PRIMA DI VENIR PARCHEGGIATI QUI SOTTO VENGANO SOTTOPOSTI AD UNA "DECONTAMINAZIONE".....e quando piove tutto il materiale viene lavato, faccio notare che nel parcheggio i bambini giocano e la gente passa e sotto le scarpe potrebbero attaccarsi particelle di amianto che poi finiscono nelle case e quando c'è il vento i camioncini sono lì.....
    Mi scusi se mi sono dilungata, ho fatto notare il problema igienico al ns. amministratore il quale ha sottovalutato il caso e così nulla è stato fatto...Non mi sembra corretto che questo signore utilizzi il parcheggio del condominio come sua personale Autorimessa......
    Aspetto sua cortese risposta.
    Grazie!
    • Re: Parcheggio furgoni amianto di Ivano Di Meo del 06/11/2003, 12:42.
      Salve Sig.ra Graziella,

      fermo restando che tale inquilino sia abilitato all'utilizzo del parcheggio condominiale l'amministratore e' tenuto a controllare la pericolosita' del fatto ed a prenderne il provvedimento piu' opportuno.

      Se questo non avverra' informi le autorita' competenti del comune ( Polizia Municipale ).

      Mi tenga informato anche via Email

      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: ripartizione spese ascensore di corrado piras del 04/11/2003, 19:44
    Quesito: Abito in un condominio di 10 appartamenti composto da piano terra, primo secondo e terzo piano.
    Secondo le tabelle millesimali preparate dall'amministratore i condomini del piano terra sono esclusi dal partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e di consumo di energia elettrica dell'ascensore.
    preciso che:
    -l'ascensore è presente dalla nascita dello stabile.
    -nell'atto di acquisto di tutti i condomini(anche quelli del piano terrra)veniva specificata anche
    l'acquisto delle parti o servizi comuni.
    -nn esistono parti comuni nei piani alti (sono presenti solo le antenne sul tetto e la centralina della tv e del ricevitore satellitare al secondo piano) e nn esistono seminterrati.
    -nessuno dei condomini al piano terra ha acquistato il proprio appartamento con clausole che permettano di nn partecipare alle spese relative all'ascensore.
    -il costo dell'allaccio telecom della linea telefonica dell'ascensore è stato suddiviso escludendo i condomini del piano terra.
    -le tabelle preparate dall'amministratore escludono i condomini del piano terra dalle spese di manutenzione ordinaria e di consumo elettrico.
    Secondo alcune sentenze della corte di cassazione però anch'essi dovrebbero partecipare a tali spese secondo le quote millesimali e in base all'altezza del piano
    L'amministratore ha ragione a escluderli o anche loro devono partecipare alle spese relative all'ascensore?

    grazie per l'eventuale risposta
    • Re: ripartizione spese ascensore di Ivano Di Meo del 05/11/2003, 18:08.
      Salve Sig. Corrado,

      Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

      L'amministratore non puo' escluderli.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Validità assemblea di Simone Betti del 04/11/2003, 14:31
    Quesito: Gentile Sig. Ivano Di Meo,
    intanto volevo ringraziarla per la rapidità con cui risponde ai quesiti. Molto spesso su internet servizi di questo tipo non danno mai risposte e se le danno sono in tempi biblici, Lei invece è Rapidissimo ed Efficace.

    Tornando al mio quesito sulla validità dell'assemblea, la convocazione riportava come punto all'Ordine del giorno: "Rifacimento impianto di riscaldamento obsoleto e fuori norma".
    3 proprietari su 4 si dichiaravano favorevoli alla proposta del Presidente di abolire l'impianto centralizzato a gasolio obsoleto e fuori norma e la sua sostituzione con impianti unifamiliari a gas metano più convenienti. A questo punto manca la dicitura: "L'assemblea delibera", ma la manifestazione di voto è più che chiara.

    Oggi, dopo 8 mesi da tale delibera, e dopo che io ho già realizzato l'impianto autonomo, l'assemblea emette una nuova delibera in cui approva il rifacimento dell'impianto centralizzato a gas metano.
    Sono favorevoli 3 e logicamente un solo contrario (io).
    Quando ho fatto presente che questa decisione era contro la delibera di 8 mesi fa, mi è stato fatto presente che all'epoca erano favorevoli alla proposta, e quindi non si può consiedrare una delibera valida.
    Ho fatto presente che se la maggioranza è favorevole ad una proposta, la proposta è accettata, ma non sono stato ascoltato.
    un bel problema vero !!!
    • Re: Validità assemblea di Ivano Di Meo del 04/11/2003, 16:11.
      Salve Sig. Simone,

      se la proposta del presidente era inserita nell'ordine della convocazione allora era valida come deliberazione altrimente ricade nella voce varie ed eventuali e quindi non deliberabile.

      Era inserita?


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: Ripartizione spese isolamento di eros greco del 04/11/2003, 11:52
    Quesito: Nel mio condominio i garage sono tutti a piano strada e gli appartamenti partono dal secondo piano a salire.
    Le spese di ricostruzione dello strato isolante termico in polistirene (il cosidetto cappotto) che copre tutte le facciate esterne degli appartamenti (quindi dal secondo all'ultimo piano) competono anche a un condomino proprietario solo di un garage?
    Grazie e cordiali saluti.
    • Re: Ripartizione spese isolamento di Ivano Di Meo del 04/11/2003, 16:12.
      Salve Sig. Greco,

      No, non le competono.


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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: quote mensili condominiali di gianni olanda del 04/11/2003, 11:06
    Quesito: Buongiorno,
    Ho un appartamento di mia proprietà. Vorrei sapere se le spese condominiali ordinarie( pulizia scale, manutenzione ordinaria ascensore e riscaldamento, illuminazione,ecc) sono tutte a carico dell'affittuario o una piccola parte è anche a carico del proprietario.
    Grazie
    • Re: quote mensili condominiali di Ivano Di Meo del 05/11/2003, 11:34.
      Salve Sig. Gianni,

      se mi fornisce un indirizzo email le invio un documento a riguardo.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: ripartizioni di Andrea del 03/11/2003, 23:20
    Quesito: Il palazzo in cui abito è composto da un seminterrato adibito a cantine, un primo piano o piano rialzato che dir si voglia, un secondo e un terzo piano e in più un sottotetto dove ogni condomine ha di proprietà una soffitta. Ora nell'ultima assemblea è stata messa ai voti una ripartizione spese pulizia scale e luci scale in base alle tabelle di proprietà e non in base ai millesimi come era in precedenza questo ha generato confusione e odi interni di cui io ne faccio le spese avendo votato in favore alla proposta. Chiedo come è più giusto ripartire le spese pulizia e luci scale avendo parti comuni sia nel seminterrato che nel sottotetto? Quali articoli posso portare in difesa della mia scelta (fatta in base a un presupposto di pari utilizzo cioè se io scendo per andare in cantina dal terzo piano quelli del primo possono salire fino al sottotetto per andare nella propria soffitta)ammesso che sia giusto il riparto in base alle tabelle di proprietà! Inoltre chiedo come è possibile che un amministratore inscritto all'albo non sappia o non riesca a gestire una tale situazione dando così voce a persone che pur non avendo specifiche conoscenze in materia si acclamano dei "danneggiati" dal nuovo riparto? Ringrazio anticipatamente per l'eventuali risposte porgo i miei più cordiali saluti!
    • Re: ripartizioni di Ivano Di Meo del 04/11/2003, 10:09.
      Salve Sig. Andrea,

      Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale)
      Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

      Art. 1123 (Ripartizione delle spese) LUCI
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

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      L'Amministratore Condominiale di Roma e Provincia

      Ivano Di Meo

  • Titolo: ripartizioni di Andrea del 03/11/2003, 23:18
    Quesito: Il palazzo in cui abito è composto da un seminterrato adibito a cantine, un primo piano o piano rialzato che dir si voglia, un secondo e un terzo piano e in più un sottotetto dove ogni condomine ha di proprietà una soffitta. Ora nell'ultima assemblea è stata messa ai voti una ripartizione spese pulizia scale e luci scale in base alle tabelle di proprietà e non in base ai millesimi come era in precedenza questo ha generato confusione e odi interni di cui io ne faccio le spese avendo votato in favore alla proposta. Chiedo come è più giusto ripartire le spese pulizia e luci scale avendo parti comuni sia nel seminterrato che nel sottotetto? Quali articoli posso portare in difesa della mia scelta (fatta in base a un presupposto di pari utilizzo cioè se io scendo per andare in cantina dal terzo piano quelli del primo possono salire fino al sottotetto per andare nella propria soffitta)ammesso che sia giusto il riparto in base alle tabelle di proprietà! Inoltre chiedo come è possibile che un amministratore inscritto all'albo non sappia o non riesca a gestire una tale situazione dando così voce a persone che pur non avendo specifiche conoscenze in materia si acclamano dei "danneggiati" dal nuovo riparto? Ringrazio anticipatamente per l'eventuali risposte porgo i miei più cordiali saluti!

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